文：初禾

随着经济的发展，城市在不断的建设，随之带来的是房价的快速上涨，尤其是城市体量越大，房价越高，买房越难。在现在这个社会，一提到房子，我们第一个反应就是太贵了。想买房，但是高房价让多数普通老百姓买不起房。那不买房？房子又是生活必需品，没有房子总是缺乏安全感。而房价一直上涨，人们就害怕越等就越买不起。

买房之所以被人们视为人生大事，主要是因为房子涉及家庭财产的变动。有的人因为买房而实现了家庭资产的大幅增加，也有人买房后家庭财富瞬间流失。根据相关数据可知，我国城镇家庭中70%以上的财富是房产。这并不是说每个城镇家庭都持有大量房产，而是说明城镇家庭的总资产100万中，有70万元都用于买房了；同样，城镇家庭负债中，大约70%的负债都来自住房贷款。

所以房价的涨跌关系到每一个人，也正因为如此，每年都有人想知道未来房价的走势。那么，10月起，房价还会下跌吗？明年房价走势如何？

有专家认为，从10月份开始，房价大概率还会下跌，同时将推动2021年的房价继续下跌，原因有三：

1、开发商坚持不下去了，开始降价卖房

众所周知，今年是房地产企业发展最艰难的一年。首先，年初的一场风波导致房地产企业第一季度亏损严重，然后到了8月份，国家开始对房地产企业采取措施，对其中一些企业进行了约谈。此外，还设立了“三道红线”，新规针对的就是那些债台高筑的房企，无论是信托、信用贷款还是海外融资等，都将全面严格控制房地产企业举债加杠杆。随着融资渠道收紧，不少开发商面临断粮的困境。以前一些开发商降价促销遮遮掩掩，现在开发商估计会跟着降价促销，以快速回笼资金。

可以说，今年是开发商的债务年，据平安证券测算，2020年房地产企业境内发债、海外发债、房地产信托的到期规模将达到1.5万亿。但在第一季度没有任何收入，现在又被按住了“钱袋子”，房地产企业该如何解决债务压力呢？

没错，只能以更低的价格出售房子了。因此，我们会看到房地产企业巨头开始做出让步，以更低的价格出售他们的房子。比如近日，恒大宣布全国楼盘全线7折，这相当于降价30%，并推出部分特价房，100万房子，最高便宜42万。其实恒大降价卖房已经不是第一次。上半年就打过7折的优惠，恒大地产每次都是降价先锋，当然别管事实上到底降没降或者降了多少，但每次规模宏大的降价宣传都能赚足了眼球。

有了这样的龙头企业带领，相信其他房企也会逐渐跟进，这波降价潮最起码持续到明年。其实相比恒大的高调，很多城市已经打着“打折促销”的旗号悄悄降价了。比如郑州，港区的浩创桐华府开盘价6000+，对比旁边的建业云镜和永威望湖郡1万左右的价格，直降了40%。还有天津，因为降价到5000元一平方，直接上了热搜。

2、房子供过于求，很难卖掉

据西南财经大学《家庭金融研究报告》显示，我国平均住房空置率为22%，一线城市可能在15%-20%之间，三四线城市住房空置率远高于平均水平，达到了30%以上。

根据相关的媒体报道，2020年我国空置房超2亿套。现阶段每个人对空置率的衡量标准都是不一样的，大多数人认为房子空着没有住人就是空置。曾经有网友表示“下班回家晚上的小区里面都没什么人，有的一整栋楼开灯的一半都不到，一个小区内空置房屋应该占据有30%-40%，有的小区甚至过半”。

经济学家任泽平表示，城市存量房产3.11亿套，如果按22%的住房空置率计算，我国现阶段空置闲余房产高达1亿套，仅空置的住房就足够4亿人居住了。此外，还有大量的农村小产权房和分布广泛的宅基地房，农村的宅基地、小产权房产空置更多，足够14亿中国人居住和使用了。

既然不缺房子，那房价还能维持下去吗？更何况现在新房在打折，二手房的价格还能持续在高位吗？明显不现实。

3、人口红利消失，新生人口减少

根据58、安居客研究院发布的《2019-2030年新生人口趋势分析》报告显示，2019年人口出生率为10.5%，创下了历史新低。根据预测，到2030年，我国的人口出生率将下降到8%。所以对于房地产行业来说，人口红利也在慢慢消失。

所以结合以上三点，可以知道房地产已经开始趋于稳定了，在这一波调控和房地产企业让利的局面下，房价大概率是会下降的。但是会下降多少呢？其实对于这一点，开发商潘石屹之前就提到过，他认为20%是中国房价下跌的底线。如果房价跌幅超过这个水平，那么大部分的房地产企业都会消失。

经济学家马光远也曾指出，从国家坚守“房住不炒”到租金降低，都说明我国的住房已经严重的过剩，再加上现在人口红利消失，房价的下跌只是时间问题，马光远早有暗示这个时间点，可能是在2021年。如果房价下跌的话，有一类人麻烦就来了！这类人就是炒房客。

众所周知，在过去多年，炒房客一直是楼市中的毒瘤，依靠高杠杆从金融机构借贷。像中国最大炒房团就控制了1.3万亿的资金，手里的房子更是高达130万套，联手推高房价之后再转手卖掉，低买高卖获取巨额利润。在房价上涨时期，这些人肯定大赚特赚，但是遇到房价下跌的话，就要泪流满面了。除了没有利润外，还可能因为债务问题“弃房断供”，最后走向破产的命运。所以，还是希望这些炒房客趁早收手，不要再做哄抬房价的事情了！

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