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昨天有朋友问，西沣路的中海锦业元晟多钱值得买？我说18000+，有人留言很不开心，说背刺周边二手房业主，政策都是止跌回稳，怎么能唱衰西沣路板块。

（中海锦业元晟放风价）

结果，晚上就在中海置业顾问朋友圈看到，放风价18000+起，精准预测。

脑洞虽然我无法理解，但当下市场，中海卖18000+，就那么让人诧异吗？

今天，我们将从市场现状，区域配套，周边供应，二手房市场，定价逻辑多个角度聊聊，中海18000+起的放风价，是贵了还是便宜了，真砸了周边二手房的锅吗？

1、先说西沣路板块，可以总结为有自住便利，但无稀缺属性。

印象中，西沣路的商品房扎堆起源于金地西沣公园，5000多起卖，此后又迎来万科高新华府，海亮新英里等。

17年西安房价上涨后，融创西安宸院，新城首府，金地中央公园陆续面世，备案最高突破20000+。

经过多年发展，西沣路周边配套齐全，除地铁暂缺外，生活便利，以雁南公园，宜家荟聚为地标，配套的雁塔二小，二中，红星美凯龙等相继落地。

但由于城改拿地多，整体区域容积率较高，住宅以高层为主，居住舒适度一般，二手房数量庞大，新房，新地在杜城拆迁后轮番上市。

2、再看定价逻辑，可以总结为高新长期备胎，多钱看对方脸色。

截至目前，西沣路包括西部大道板块，并没有跑出独立房价行情，要么依赖西安房价整体涨跌，要么取决于高新房价。

一路之隔的地利，让够不到高新的朋友，多聚集在西沣路，因此高新涨，这里涨，高新降，这里必然降。

目前的高新自身不仅供应量巨大，软件新城和高新CID新地，新房不断，同时不少小区明涨暗折，天地源永安观棠和中建山海境18000+的门槛，承压最大的不是周边小区，而是高新的备选区域，典型如西沣路。

同样价位，过往高新和西沣路有明显价差，大哥吃肉，小弟有骨头，如今大哥放低身段，难受的只有小弟。

3、其次是中海本身，利润王同样也要小步快跑，卖的快也是利润。

中海在业内，素有“利润王的”称号，外加品牌溢价高，业主基数多，往往新房售价高于周边同时，还能快速清盘。

因此有人判断，锦业元晟均价不会低于20000+，一方面带动周边二手房颓势，同时促进板块价格提升。

但高价卖房，需要看天气，看人，看地段，天气指的市场，当下行情，国庆政策刺激，稍微回暖，但寒冬还很长，小步快跑，快速卖掉才是核心，首开高价，然后背刺老业主，不如低开高走，看市场反馈。

再说人，买西沣路的人和当年买学仕里，天谷时代不是一波人，西沣路的位置决定了刚需，改善为主，对房价敏感。

从小区面积看，起步116㎡，最大180㎡，还是以中小户型为主，127亩的城改地，3.71的容积率，不具备做溢价改善盘的基础。

在刚需区域做改善，还是下行市场，很大概率面临东郊中海云锦，大明宫开元壹号去化慢的处境，时间才是利润最大的敌人。

4、最后是周边新房，二手现状，竞争激烈，选择余地太多。

作为传统的密集住宅区板块，在2024年，西沣路，包含西部大道的竞争是很激烈的，西部大道上，陕建，泰发祥，中粮，龙湖轮番上市，供应充足，西沣路上中海独苗，但也是百亩大盘。

二手房部分，融创，新城，海亮，金地，万科，碧桂园等都已交房，早期金地，万科，融创，海亮买的早，不怕价格内卷。

压力比较大的是金地中央公园，新城首付，19000+的门槛，自住舒适，但二手房短期压力大。

高新范围，软新的苏宁和CID的新希望，成交价也来到19000+门槛，买房人在周边也有了更多选择，西沣路二手房房价优势被稀释。

更别说雁南公园的东侧，杜城拆迁后大量的土地陆续都要供应，西沣路板块的新房供应量太大，二手房存量也大，胜出唯有价格。

基于上述现状，中海锦业元晟18000+起的放风价，只能说是当下市场的真实写照。

当然，放风本身，也是试探市场口风，看人下菜，说不定首开还有额外优惠，对开发商而言，赚多赚少固然重要，但稳坐牌桌，一直有活儿干，有饭吃更加重要。

自住建议：自住可以看，当下买新不买旧，四代住宅赠送，小区颜值，配套会好很多，西沣路沿线产品老，同质化严重，新小区卖相更佳。

保值建议：当下所有关于保值的讨论，都是盲人摸象，不买房，不炒股，钱存着最保值，利息低但风险也小，西沣路的保值，更佳依赖经济整体回暖，房价普涨。

投资建议：都2024年了，抖音刷多了，还是读书读傻了，西安这几百个新房里，值得投资的能超过5个吗？仅有的几个，500万门槛，你够得着吗？

放风价18000+的中海，便宜了还是贵了，大家怎么看，评论区聊聊！