房地产真正的重头戏终于来了，这回真能砸破冰坚吗？如何在实现市场活跃的同时，避免过热和炒房呢？

房地产真正影响至少未来10年的重大措施来了。

今年以来，房地产市场救市政策频出，直到9月份认房不认贷等三大救市措施出台，市场才有所松动，部分城市交易量有所恢复，但是很多城市仍然没动。

我们之前讲过，今年救市措施的真正目的，是去泡沫去库存，有人说是债务转移。

目前房地产最大的问题是泡沫化和高库存，可以理解为地方政府、开发商和老百姓的房地产债务都很重，这对于要卸下包袱，重启增长的中国经济来讲，压力是很大的。

所以要去泡沫和去库存。去泡沫是要降金融风险，避免过度炒房；去库存包括开发商的库存，老百姓囤积的房子，都要转售给真正有需求的人，同时地方债也要降下来。

为了避免一下子放开风险过大，看似眼花缭乱的救市政策，每次释放出部分需求，把库存削下去一部分，债务转移一部分。

但这些都没有触及根本，不足以把市场扭转过来，所有人都在等待一个重头戏。

这个重头戏，就是超大特大城市城中村改造的具体操作方法，以及到底有多大决心和规模，能不能撼动楼市厚厚的坚冰，同时又要避免过去炒房教训和泡沫化风险。

这是一项坚巨的任务，仅仅两个月的时间，最近住建部的新闻出来了《住建部：超大特大城市城中村改造将分三类实施》。

大家最关注的还是规模到底有多大？最新的数据，从7月份中央经济会议确定实施城中村改造，两个月的时间，全国已经有162个城中村项目，纳入了改造名单。

这就是两个月拿出来的成绩单，已经相当震撼了，也说明各个城市的急切心情以及市场的殷切期待，没有城市不想要这波国家级红利。

但是，26年的教训很深刻，这次所讲的分三类实施，到底是什么呢？

所有人都已经明白，房地产不能再走老路，但更不能就此沉沦下去。

所以，这次有三个方面的重点措施，既可以保障大规模启动市场，又能够有效规避以往的风险。

第一个方面的措施，城中村改造分为三种类型：拆除重建、不拆，整治提升和拆一部分，提升更新一部分。

这充分体现了未来10年城市化2.0的核心思想，城市规划和建设不再一味追求规模，避免盲目大拆大建。

我们经历了40多年的高速城镇化，搞了很多建设，已经有了相当的基础了，很多城中村并不都是需要全部拆除的，所以要有效利用现有的基础，避免过度浪费资源。

第二个方面的措施，净地出让，使市场在资源配置中起决定性作用。

什么叫净土地出让呢？这可以说是25年货币化棚改的最大教训，那时候的方式是一古脑承包给开发商，从拆迁、安置到拿地、盖房、销售，都是开发商在一手操作。

那时候市场是一片混乱的，没有人知道规则是什么应该怎么做，全都是摸着石头过河，所以出现了大量拆迁款讨价还价，过度高额补偿，甚至很多强拆的案例。

同时，开发商承包了城中村改造项目，只能靠大量融资借债，后期再卖房子还债，这也是今天开发商高债务的源头。

从本质上讲，那时候的城中村改造，开发商越界承担了一部分的政府职能，造成前期矛盾突出，后期负担沉重。

所以，这次一定要把拆迁安置和建房卖房分开操作，政府要有政府的作为，开发商做开发商的事情。

第三个方面的措施，多渠道筹措改造资金。

这里面提到了可以由当地政府筹措资金，也可以引入社会资金，银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持。

有专家认为，这次大概率，中央会为这些拆迁准备低成本的金融工具，或者说针对这些超大特大城市定向放水。

定向融资的方式，可以对开发商资质有效审核，保证专款专用，有效监督和控制风险，避免冲击金融体系，造成混乱。同时，可以单独设置资金成本，避免过去开发商融资渠道五花八门，成本高昂，甚至失去控制。

这简直保姆级的措施啊，既然保证你有足够的资金，又不让你成本太高，还帮你控制风险，但是你必须要守规矩，不能乱来。

中国22个超大特大城市迎来了全新时代。

借着这个政策红利，162个先行启动的城中村，中国22个超大特大城市正式迎来城市化2.0时代。

城市化2.0其中一个重要内涵，就是城改和升级基建建设，进一步完善和改进城市基础资源，为人口流入做好承接准备。

过去我们一味追求城市规模，未来在保持适当规模和城市群联动的基础上，更重要的是城市的内生化改造。

这将是中国房地产的完善形态，也是中国城市的未来形态。

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