深圳房价从3年前的最高点到现在，平均跌幅超过40%，抗跌的楼盘跌幅20-30%，超跌的楼盘跌幅50-60%，有个别楼盘跌幅超过60%。

我从来不认为过去深圳房价有多严重的泡沫，一个城市的房产只要不是严重过剩，房价阶段性上涨后，市场会通过横盘或微调来等经济发展增加购买力数量和强度，通过城市的经济快速发展来抹平过快上涨的房价。购房者在一个城市买房本质上是对一个城市的认可，3年前所有深圳人都相信深圳未来还会继续一枝独秀，经济快速增长，这是当时大部分购房者坚定不移买房的基础。

这3年深圳房价下跌，主要是宏观方面支撑深圳房价的基础变了，动摇了越来越多坚定的购房者，宏观面支撑深圳房价有两方面因素，我把这两方面因素称为购房热度指数和购房力度指数。

为了更加直观的感受深圳购房热度指数和购房力度指数，用更贴近深圳真实人口作参考。深圳约2000万人口，过去市场好的时候一二房每个月成交约15000套，市场差的时候一二手房每个月成交约3000套。

沿着以上数据往前推，假定过去深圳楼市火爆的时候有10万个购房者想买房，最终15000个购房者当月成交，这10万个购房者在当时坚定看好深圳楼市，部分没有条件买房的也在想办法创造条件买房，没有名额想办法创造名额，没有资金想办法加更大杠杆，唯一的不确定的是找到自己合适的房子。当时的购房热度是深圳有史以来最高的之一，购房热度指数10万。

假定深圳楼市最差的时候有1万个购房者想买房，最终3000个购房者成交，这是有史以来深圳购房热度最低的之一，购房热度指数1万。

购房热度指数为什么会发生这么大的变化？

首先是房价长期横盘加长期下跌后购房者对房价信心缺失，本来热情很高的一部分购房者现在不买房了，甚至会选择租房。其次是收入下降或预期不稳造成购买保守，之前300万首付计划买1000万的房子，现在只考虑买500万的房子，之前200万首付计划买600万的房子，现在只买300万的房子，甚至短期都不考虑买房，把首付拿去降杠杆了。购房热度指数高的时候都在想办法加杠杆多买房，购房热度指数低的时候不到万不得已不买房，买房的时候尽可能降低杠杆或不用杠杆。

购买力度指数是支撑一个城市房价的基础，前面说的如果房价短期过快上涨，房价可以通过长期横盘或微调来等城市发展生产出更多和更强购买力抹平过快上涨的部分。城市发展生产出来的购房者就是购房力度指数。

假定过去深圳楼市火爆的时候，一二手每个月成交15000套，深圳购房者每个月增加1万个，这些增加的购房者是深圳发展的成果，来深圳奋斗赚钱了，认可深圳，选择深圳安居乐业，当时购房力度指数1万。

假定深圳楼市低迷的时候，一二手房每个月成交3000套，深圳购房者每个月增加2000个，购房力度指数2000。

假如深圳楼市火爆的时候平均每个月成交13000套，每个月深圳只产生10000个购房者，其中3000个是炒房客，半年后房价横盘，这里面有18000个炒房客对深圳房价产生了阶段性泡沫，房价通过横盘或微跌等深圳继续产生18000个购房者，甚至更多购房者来填平泡沫。过去深圳房价跌了那么多，最大的原因是等着等着发现购房者不仅没有增加，还减少了，顺带购买力也降低了。

深圳楼市触底反弹的基础，短期解决低迷的购房热度指数，长期解决低迷的购房力度指数。仔细分析，每一个指数背后又延伸出更多问题。