遍地安置房，却没人敢买，这是为什么呢？内行人道出了原因

一、安置房市场现状

1.1、安置房空置现象

在许多城市，安置房成为了城市景观的一部分，然而，与高耸的楼房形成鲜明对比的是大量的空置房间。这些安置房本意是作为政府拆迁补偿的一部分，提供给被拆迁户居住，但现实中，许多安置房却长时间无人问津，形成了独特的“空城”现象。这种现象不仅在北京等大城市存在，在中小城市也同样明显。例如，一些大型配套社区建成后，入住率和公民住房需求形成了极为不相称的反差，有些小区一到晚上就现出了原型，一栋楼灯火稀少，甚至有的整栋楼一片漆黑，毫无人烟可寻。

1.2、安置房的优势

尽管存在空置问题，安置房也有其明显的优势，尤其是价格通常低于市场上的商品房，这对于经济条件有限的家庭来说具有一定的吸引力。政府在建设和分配安置房时，通常会考虑到成本控制，使得这些房屋的价格更为亲民。此外，安置房作为政府项目，其建设标准和后续管理理论上应得到政府的监管，这为购房者提供了一定的保障。例如，政府在规划和建设安置房时，会优先考虑位置较好、交通便利、就医入学方便的地段，以解决被征收户的搬迁过渡困难问题。

二、安置房购买限制与风险

2.1、购买资格限制

在很多地区，安置房并非完全开放给所有购房者。通常，只有那些因城市改造或基础设施建设而被拆迁的家庭才有资格购买。这种政策限制了安置房的流通性，也使得市场上的潜在买家数量大幅减少。此外，一些城市还对安置房的购买设置了额外的条件，如户籍限制、收入限制等，这进一步限制了购买者的范围。例如，某些城市规定，只有具有本地户籍且收入低于一定标准的家庭才有资格购买安置房。

2.2、转手风险

购买安置房后，转手出售往往面临更多的限制和不确定性。在某些情况下，安置房在五年内是限制交易的，只有期限到了之后才可以上市交易。这种政策规定使得投资者在考虑购买安置房时更为谨慎，因为他们担心在需要资金时无法迅速将房产变现。此外，即使过了限制交易期，由于市场上的认知度和接受度较低，安置房的转手可能并不容易。例如，有些回迁户家庭如果人口较多，安置房涉及产权及买卖操作相对来说比较复杂点，因为即使当初你买到安置房，以后仍然有可能面临着产权纠纷。

三、安置房质量与物业问题

3.1、建设质量问题

安置房的建设质量常常是购房者担忧的重点之一。由于成本控制和利润压力的影响，一些开发商在建设安置房时可能会牺牲建筑质量，导致房屋出现结构问题或使用劣质材料。这种情况下，购房者的居住安全和舒适度无法得到保障。例如，拆迁户反映的安置房建筑质量问题包括房屋格局差、房屋材料不合格、层高太低、房屋朝向不好等。

3.2、物业管理不足

与商品房相比，安置房的物业管理往往不尽如人意。由于物业费较低，服务质量可能受到影响，导致小区环境维护、安全管理等方面存在不足。这不仅影响了居民的生活质量，也可能导致房产价值的下降。例如，安置房小区的内部环境主舒适度都不会太好，比如绿化率低、容积率高等等问题，如果是电梯高层很有可能会出现一梯很多户的现象。

四、位置与配套设施的不足

4.1、地理位置偏远

为了控制成本，许多安置房项目选择在城市郊区或偏远地区建设。这些地区虽然地价较低，但交通不便，生活设施缺乏，使得居住在这些安置房中的居民面临出行和日常生活的不便。例如，一些安置房项目虽然建设在黄金地段，但由于周边配套设施不完善，居民的生活仍然受到影响。

4.2、生活配套欠缺

除了地理位置的问题，许多安置房周边的生活配套设施也不完善。学校、医院、商场等基础设施的缺乏，使得居民的基本生活需求难以得到满足，这大大降低了安置房的吸引力。例如，安置房小区的配套设施问题主要集中在小区停车位少、公共交通配套差、公交线路少、医院配套问题、教育配套问题、学校少等。

五、经济与政策影响因素

5.1、区域经济发展影响

安置房的价值和吸引力在很大程度上受到区域经济发展水平的影响。在经济发展较慢的地区，安置房可能因缺乏市场需求而价值下降，投资者和自住者都不愿意购买。例如，一些经济欠发达地区的安置房，由于周边产业落后、就业机会少，导致房屋空置率居高不下。

5.2、政策变动风险

政府关于房地产市场的政策变动也可能影响安置房的购买决策。例如，如果政府突然改变关于安置房的交易规则或税收政策，可能会导致已经购买或计划购买安置房的投资者和自住者遭受损失。例如，政府对安置房交易期限的限制、土地出让金政策的调整等，都会对市场产生直接影响。

六、投资者与自住者的考量

6.1、投资者的担忧

对于投资者而言，安置房的投资回报率和流动性是主要考量因素。由于转手限制和市场接受度的问题，投资者可能担心无法在需要时快速出售安置房，从而影响资金周转和投资策略。例如，投资者在考虑购买安置房时，往往会担心房屋质量和物业管理问题，以及未来的升值潜力和转手风险。

6.2、自住者的需求考量

自住者在选择安置房时，更多地会考虑房屋的地理位置和配套设施是否满足日常生活需求。如果安置房位于交通不便、设施缺乏的地区，即使价格低廉，也可能因为生活不便而不被选择。例如，自住者在选择安置房时，还会关注房屋的质量和物业管理问题，以确保长期的居住舒适度和安全性。

七、未来趋势与政策建议

7.1、市场供需未来趋势

随着城市的发展和人口流动的变化，安置房的市场供需关系可能会发生调整。政府和相关机构需要密切关注市场动态，适时调整政策，以应对可能出现的变化。例如，政府可以通过增加安置房的供应量，满足中低收入家庭的住房需求，同时，通过改善安置房的质量和配套设施，提高市场的接受度和吸引力。

7.2、政策调整建议

为了提高安置房的吸引力和市场接受度，政府可以考虑调整相关政策，如放宽购买限制、改善房屋质量和物业管理、增加地理位置优越的安置房项目等。例如，政府可以出台征收困难户住房保障机制，对无固定经济来源且住房十分紧张的被征收户，优先在廉租房、经济适用房中给予住房保障。同时，积极探索被征地农民安置新途径，采取留地安置、用工安置、教育培训等多种方式进行安置。

此外，政府还可以通过财政补贴安置住房的兜底政策，保证每家每户最少拥有人均30平方米的一套住房，保证农民有住处。根据土地利用总体规划和开发区总体规划，按照各行政村人口、土地收益情况，在黄金地段为各村按一定比例，留足集体用地，各村利用土地补偿金在留用地上形成新的经营联合体。

通过这些措施，政府不仅可以解决被拆迁户的住房问题，还可以促进社会和谐稳定，推动城市健康发展。