重庆原市长黄奇帆在“第四届企业创新发展大会”上发表了最新演讲，他说：化解当下房地产问题的关键办法，是政府花10万亿来收购房地产的库存。
我一直还是比较尊重黄老的，因为在经常发表房地产相关言论的专家当中，黄奇帆的言论往往相对比较中肯。我说中肯的意思是，第一他的表达风格比较平实，不喜欢做过多的夸张，不像很多专家发言老是夹带着情绪在里边；第二他的发言喜欢引用数据，而不是光抛出观点，这一点就胜过大量爱拍脑袋的专家了。
以前我也引用过黄奇帆的一些言论。但是1月12日的这次发言，我认为从观点到逻辑都是很有问题的。
首先，黄奇帆强调了房地产行业对中国经济的重要性。他说房地产是拉动中国经济的支柱产业。这和官媒的表达是一致的，从目前来看也很现实。但是这里面的措辞有些问题。他说：
宏观上看，这轮针对中国房地产的调整是严重的、强冲击性的，如果继续调整下去，会导致更多老百姓的住房崩盘断供，房产商倒闭以及银行的大量坏账。总之，房地产的问题是必须解决的。
这一轮针对中国房地产的挑战是严重的、强冲击性的，所以房地产的问题是必须解决的——这里面多少有点偷换概念。因为根本就不存在什么针对中国房地产的挑战，目前房地产遇到的困境，只是房地产发展到了一定阶段所要面临的必然的调整。用“针对”、“挑战”这样的词，仿佛幕后有什么黑手似的。
以前房地产的发展模式大家都很清楚，就是不停地增加居民的购房杠杆，推动房价不停地上涨，地方政府不停地卖地。但是请注意，房地产始终是第三产业，农民进城的数量是有限的，城市人更新换代房地产的数量也是有限的，甚至就连人口本身也是有限的。旧有的增长模式不可能无休止的延续下去。现在的问题是增长模式需要调整，不光是不能延续，甚至还要把之前多吃的消化掉。这两年房地产面临的下行，就是因为之前扩张的过度过快所造成的。这其实不是崩盘，而是出清，是还债。
黄奇帆自己也很清楚，所以他说本轮房地产危机的关键是产能过剩。就好像一个人消化能力有限，但却吃了太多的东西。这些东西堆积在胃里来不及消化，反而影响了这个人的身体健康。解决办法是什么呢？按黄老所说，就是真金白银去库存。今年3万亿，明年3万亿，最终拿出10万亿来收购房地产的库存。在这里黄奇帆还是给自己叠了个甲，他说：
这些钱并不等于给开发商的利润，而是会流到银行、供应商、员工等债权人手中。债权人又会向下他的上游偿还债务，经过两三次的循环，可能可以带动十几万亿，甚至20万亿的三角债出清，是一个一举两得的事。
他说的这些话有问题吗？其实没有太大的问题。这就是增加货币的流动性，也就是加快内循环。不是有这样一个故事吗？一个房客去住店，交给店主一百块钱房费，店主用这一百块钱房费还给了卖猪肉的，卖猪肉的又用这一百块钱还给养猪的，养猪的用一百块钱还给了卖饲料的，卖饲料的又还给了技术女子，女子又把这一百块钱还给了店主。这时房客对房子不满意要退房，店主又把这一百块钱退给了房客。100元没有动，但所有人的债务都解决了。
引入这10万亿的好处是的确可以消除很多内债，债务一旦减轻了，大家的信心就提升了，理论上也就更敢消费了。但理论上和实践中还是有很大差距的。理论上的10万亿，经过内循环之后还是10万亿；实际当中的10万亿，经过内循环之后就不见了。这些钱去哪了呢？一部分流失到国外了，一部分聚集在大佬的手里了。还有一部分。就地沉淀了。
在黄奇帆的想象中，这些钱给了开发商，开发商会还给银行和付给供应商，供应商拿到钱又会付给员工，员工又会把钱付给他的债主。但在真实世界里，这些钱给了开发商，开发商可能拿钱跑路了；这些钱给了银行，银行可能拿钱买国债了；这些钱给了员工，员工可能拿钱买黄金埋地下了。
最关键的问题，政府花10万亿买了这些库存，会不会亏钱？黄奇帆认为不会，他的理由都很奇葩，我们不妨拜读一下。
首先，他认为“因为现在房价较高点普遍下跌到了六七折的水平，政府可以利用这个机会，以相对便宜的价格收储商品房库存”。请问什么叫相对便宜的价格？最高点房价的六七折，就是便宜吗？有没有可能真实的房价应该是5折、4折或者3折？谁敢说六七折买到的房子就算抄到底了？
他自己也说，政府拿到这些房子会转化为给老百姓居住的保障房。那么这个保障房是出售型还是出租型的呢？我想他指的应该是保租房，因为如果是出售型的，根本不需要政府从中间再倒一次手——直接让开发商卖给老百姓不就完了？没有中间商赚差价，价格只会更优惠。但如果是保租房，政府怎么能保证能不亏钱呢？
大家知道现在房子的租售比是很低的，而政府用10万亿收购库存房，将其变成保租房入市，你猜房租是会涨上去还是会跌下来？更何况既然是解决2亿中低收入群体住房难的问题，那租金就不可能太高，因为你挂着保障二字，价格贵了低收入群体租不起。所以这就跟他前面说的自相矛盾了，政府一定是亏钱干这件事。
至于他说经营保租房的租金还可以打包成reits到资本市场去发行，有4%的利息收入，我听完简直笑出声。政府花10万亿买这些房拿去租给老百姓，就算真的不亏钱，本身这件事的收益率也不可能有4%。用脚后跟想也知道了，如果这件事能有4%，不用政府干，老百姓就自发的去买房出租了。4%的收益率不比国债强吗？不比定存香吗？不比提前还款香吗？难道老百姓都是傻子？既然政府干这件事，本身的收益率都没有4%，你把它包装成金融产品，然后说谁买了这个产品有4%的收益，请问这笔钱从哪里出？这不成了正经的金融骗局了吗？
在逻辑根本就不成立的前提下，黄老给出了最终预测，他说：
伴随着房企出清债务出清，中国房地产行业会进入一个新格局、新常态。房地产在中国金融系统资源的占比会从40-50%下降到20-25%左右，最终老百姓的家庭资产房产的占比也会从70-80%下降到40-50%左右。
其实他这句话也没有错，这些前景包括数字我基本都认同，但是这个结果肯定不是走前面的路径而达到的。唯一的办法就是用时间换空间，让房价一点点跌，让接盘侠们一层层接，实现整个房地产行业的软着陆。等房价跌到位时，房地产的金融属性基本就稳住了，而债务也自然地在很长的时间里被接盘侠们一层一层地化解了。
日本为什么要失去30年之久？就是因为要出清的这些债务需要大家30年的劳动成果才能化解掉。你想在一年之内化解掉？唯有一个办法，就是玩命印钞，但这样化解比不化解还糟糕。不化解最多是挨几年的苦，经历几年的经济XT；而玩命印钞的结果就是恶性通胀，就是快速崩盘。这就像一个人生病了一样，发几天烧没关系，只要烧不死总能挨过来；可是你非要强行命令一天之内必须让他退烧，那就把他泡到冰水里，保证体温不会高，但很可能第二天就死掉了。
最后，黄奇帆认为2025年中国房地产大概率会止跌回稳。这个结论跟他前面的论述完全不匹配。他刚说完今年3万亿，明年3万亿甚至6万亿，最终加起来会有10万亿收购房地产的库存。怎么今年3万亿就直接回稳了呢？假设今年止跌回稳了，那么明年的3万亿后年的3万亿还投不投了？这哪里还用得着10万亿，3万亿就结束战斗了嘛。
