12月11日至12日召开的中央经济工作会议定调明年经济工作，将“稳住楼市股市”作为工作重点。并将“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”列为首要任务。

为什么要稳楼市？

房地产市场作为国民经济的重要支柱之一，其稳定与否，直接关系到国民经济经济的整体运行状况。房价的稳定对经济增长至关重要，房地产市场仍然是当前经济增长的重要动力之一，房价下跌会直接影响房地产市场的投资和消费，进而拖累经济增长‌。

房地产行业与众多相关产业紧密相连，如建筑业、建材业、金融业等，房价下跌可能引发连锁反应，导致这些相关行业的不稳定，进而影响整体经济的健康发展‌。

社会稳定也是稳楼市的重要考量因素。房价的剧烈波动会导致中产阶层的财富大幅缩水，可能引发社会不满和动荡。例如，房价下跌可能导致一些人因房贷压力过大而选择断供，进而引发银行坏账和社会稳定问题‌。而且房价下跌还会影响开发商的资金链和就业市场，进一步加剧社会不稳定因素‌。

房价下跌还会引发民众对自身财富减值产生担忧，未购房的人可能更加焦虑，已购房的人则可能感到不公平，这种心理变化进一步加剧了社会的不稳定‌。

近年来，随着房地产泡沫的破灭，楼市迅速跌入谷底，房价持续下跌，整个房地产市场处于有价无市局面。统计数据显示，房地产市场的萧条已经对经济增长造成了直接影响，尤其是随着住房价格的的持续下跌，各行各业的不景气也接踵而至。正因为如此，国家才不断出台利好政策以拯救极度低迷的楼市。

未来房价还要跌多少？何时止跌？

中信建投发布研究报告指出，参考海外五国房价下行周期为5到10年，跌幅在 20% - 40%左右的国际经验，预计中国房价有望在 2026 年前止跌回稳。

高盛预测，中国新房价格将在2025年底企稳，2027年略增2%；二手房2026年企稳。房价或再跌20-25%，因高库存和债务问题。需政府至少8亿财政支持，否则市场低迷或持续到2027年。中国楼市危机严峻，但也存在有利因素。

高盛之所以会作出以上预测，原因在于其认为，目前中国房地产存在两大拦路虎：一是93万亿巨量广义库存，如果全部能建成，不仅数量惊人，价值也同样惊人，而2023年中国GDP才126亿，2024年房地产销售额大概不到9万亿，怎么消化这部分库存？以价换量可能是最优解。

二是59万亿的巨量总债务，稳楼市，首先要稳定市场信心，稳定消费，如果债务问题没有解决，那么一切都是空谈。在高盛看来，高库存和总债务，这两大难题短期内难以解决，因此房价还有下跌风险。

高盛认为目前中国政府的救市力度还不够，像央行给地方国企3000亿的贷款额度，对7万多亿的狭义库存来说，作用微乎其微。4万亿白名单信贷计划多为再融资贷款，对保交付作用也有限。100万套旧楼改造也因专项债额度问题推进缓慢。

高盛对于中国房价2025年底企稳的预测，是建立在政府额外提供至少8万亿财政支持的假设上，以地方政府专项债券形式出现，帮助加速供需平衡和改善开发商流动性。

如果没有这8万亿，房地产市场低迷可能会持续到2027年。有了这8万亿，楼市未来三年才会有三大改变，就是房价2025年底企稳，2027年涨2%；销售额2027年稳定在8 万亿左右；再加上新开工率2027年稳定在峰值的 20%。

高盛指出，目前中国房地产所面临的危机，远比90年代中期日本还要严峻。因为中国出生率出现断崖式下跌，低于日本1990年的水平。城镇住宅空置率约20%，是日本1990年的两倍多。房价是普通家庭收入的30-50倍，普遍高于1990年的日本。

房价为什么不能再跌了？

1、房价下跌将会引发金融领域的系统性风险

房价下跌会造成债务违约和金融市场的连锁反应‌，并促使楼市风险向金融机构和信贷市场传递。房价下跌会导致与房地产相关的信贷市场出现问题。许多金融机构和投资者都在房地产市场中投入了大量资金，房价下跌会导致这些机构的资产价值缩水，增加其违约风险，进而影响整个金融体系的稳定‌。

其次，房价下跌会导致与房地产相关的债务违约事件增加，这些违约事件会通过金融市场传导，引发更多的债务违约和资产抛售，形成恶性循环，进一步加剧市场的不稳定‌。

2、房价下跌使得居民财富大幅减少，将对民众消费行为造成不利影响

房价大幅波动会通过财富效应影响消费者的消费行为。当房价下跌时，房产所有者感觉自己的财富减少，从而减少消费和投资，导致社会总需求下降，进而影响社会总产出和宏观经济稳定，并影响整个社会稳定。

3、楼市下跌预期对于人们造成的负面心理因素，将促使房价进一步下跌

中国房地产市场历来就形成了“买涨不买跌”的惯例，在房价跌跌不休的大背景下，人们已经意识到未来房价已成为不可逆转的必然趋势，受此负面因素的影响，人们预期未来房价仍会继续下跌，因此有些购房者就暂时放弃了买房打算，等待房价下跌后再出手，从而进一步加剧了楼市有价无市的窘境。

从心理和社会行为的角度来看，人们对房价下跌的恐惧心理更为强烈。房价上涨时，人们往往将其视为财富增值的机会，而房价下跌则被视为资产价值的缩水，这种损失厌恶心理使得人们更容易对房价下跌产生恐慌和不满‌。

此外，房价下跌还会引发群体行为的从众心理，大家纷纷急于出售房子，在当前供过于求的市场状况下，是很难卖出的，这种心理变化进一步加剧了社会的不稳定‌。

通过以上分析可以看出，地方政府出台“限跌令”阻止房价继续下跌，是为了避免房地产硬着陆，让房价缓慢下跌，最终实现软着陆。然而，众所周知，供需关系是决定商品价格的根本因素，价格围绕价值上下波动是经济学的基本原理。

归根结底，客观经济规律无法抗拒，虚高的房价终究会回归其真正价值。人为实施的政策干扰，只能在短期内延缓房价下跌的进程。但显而易见的是，这一过程拖得越久，对经济发展造成的损害也就越大。

不仅如此，目前中国经济还面临另一大难题，即当房地产无法承担其支柱性产业重任之时，却没有任何一个产业能够取代房地产，成为国民经济的顶梁柱。

总之，此次中央经济工作会议定调了明年工作重点，将稳住楼市股市作为主要任务。但要实现这一目标，还要看下一步推出具体措施是否给力，关键是如何用好并优化房地产政策工具箱中的现有工具。

展望未来，只有与时俱进，不断改革、锐意进取，继续探索房地产发展新模式，方能实现稳住楼市这一目标。

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