双星登场。

沙坪坝“文教高地”与新牌坊“商圈焕新”。

你会pick谁？

重庆土拍市场近期诞生两大焦点，被大家津津乐道。

两宗主城核心的地块，一宗位于沙坪坝，被华侨城收入囊中；一宗在新牌坊，将在4月7日挂牌出让。

前者，是身处文教底蕴深厚区域的“宝藏地块”；后者是商圈基因强大的“潜力股”，两宗都是很优质的土地，大家对于他们的评价和看法，褒贬不一。

这几天，狗哥特意去两宗地现场进行了实探。

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周边现状

沙坪坝：沙坪坝区D02单元07街区001/01地块、06街区001/01地块

地块由07街区001/01、06街区001/01两个子地块组成。

二类居住用地，土地面积27亩，容积率2.93，华侨城以每平8659元底价成交。

来源：重庆锐理数据

月初拿地，地块现在已围上围挡，华侨城速度还是挺快。

地块的具体位置，是小龙坎正街。坪

坝商圈方向

来源，百度地图。位置和范围仅供示意

区域是沙坪坝传统老城，界面和后来开发的新区相比，确实存在差距。

最突出的两个感受：

1、高压线杆立在路面，线路纵横交错。

2、建筑密度较高，住宅大都为8、90年代修建的老小区和2000-2010年左右的高层，外立面充满年代感。

地块位置更靠近沙坪坝站和金沙天街，如果是到三峡广场，还需要走上一段时间。站在这里，狗哥能清楚看到“龙湖光年”几个大字。

生活成熟度不用说。沿小龙坎正街向商圈走，经过学校、轨道站、商业等配套，一切都是所见即所得，这是核心区的优势，不用等待。

渝北区H01单元02街区D1-2/05地块

在新光天地旁，有一个沉睡多年的“大坑”。

曾经的它，是“恒大中渝广场9#地块”。开发体量约60万方（地上31万方+地下28万方），由两栋超50层的住宅和57层的超高层办公楼，以及一个6层的裙楼商业组成。

2024年11月，重庆市规划和自然资源局发布“渝北区H01单元02街区D104地块（恒大中渝广场9号地块）详细规划修改方案公示”。

将原地块分为东西两部分，西侧为已建项目，调整为住商混合用地，地块编号D1-1/05；东侧为未建用地，调整为住商混合用地，地块编号D1-2/05。

来源：重庆市规划和自然资源局

另一个让地块受到关注的原因，就是它的位置绝佳，周边配套齐全。

新牌坊是“一路向北”起点，片区除了政府机构，更有金融、律所、互联网等公司，高楼鳞次栉比，是北区最繁华的地段。

D1-2/05地块，紧靠新光天地和恒大中渝广场，出门是轻轨3号线，到观音桥两个站，重庆北站4个站。

根据公告显示，地块为商住用地，土地总面积72亩，可建体量12.88万方，容积率2.70，公告总金额96590万元，起拍楼面价7498元/㎡，将在4月7日出让。

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面临的挑战

诚然，两个地块属性优质，但综合实际情况来看，各自都面临一定程度的挑战。

对华侨城小龙坎项目而言，它需要平衡历史文保与开发规划，以及地块分割与容积率差异等问题。

出让要求显示，沙坪坝区D02单元07街区001/01地块、06街区001/01地块内有一处文物，即西南地质局旧址-仓库。原证载建筑面积412平方米，不计入地块容积率，须无偿移交给指定单位。

这意味着，需协调历史建筑与现代住宅的融合，既要符合文物保护要求，又要保障居住功能，可能增加设计复杂性和建设成本。

简单来说，就是开发空间受限，同时设计和成本压力也会加大。

另外，07街区001/01地块容积率3.45，06街区001/01地块容积率1.91。

一个是高容积率、一个是低容积率，注定将是不同业态的产品，怎么在分割的地块中实现空间联动，例如公共设施共享、景观一体化设计等，考验开发商的整体规划能力。

对于新光天地旁的地块，调规后，如何能和周边产品形成差异化。

在周边已经有新光天地、恒大中渝广场等商业中心后，地块调整为商住混合用地，差异化是需要考虑的问题。

另外，网友对于地块地下部分的开发，表示担忧。

来源，重庆购物狂论坛。不代表本号观点

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未来猜想

任何时候，挑战都伴随机遇。

小龙坎与新牌坊，一个在“文教高地”，一个在“向北原点”。他们的机会点，都在于“新”。

对于沙坪坝区D02单元地块，狗哥认为，未来将是文脉之上的“城市更新”。

为什么这么说呢？沙区核心地段的房子，要么是2000-2010年左右的小区，嘉福苑、东原ARC中央广场、隆鑫天雨方等，都是刚需属性很强的二手小区；要么是8、90年代的“老破旧”。

沙坪坝核心区超5年没有住宅用地供应的，全新的改善，太久没有了。

目前周边品质好的次新二手，如龙湖光年挂牌均价每平1.8万-2.5万，隆鑫天雨方每平1.4-1.8万。

华侨城以做低密改善见长，这块地不出意外，走高端品质是肯定的，修四代宅可能性不低，价格方面可能对标区域标杆。

新项目接下来的定价和开发怎样的产品，相信不久的将来，我们就会知道答案。

对于新光天地旁的地块，狗哥则觉得是“商圈基因的焕新尝试”。

综合区位价值和配套成熟度，极有可能吸引资金实力雄厚的国企或头部房企参与竞拍。

如果能够成功出让，狗哥认为会倾向于打造高溢价、高周转的标杆项目，例如“大平层+小高层”的组合，再引入智能化和绿色建筑标准，主打高品质改善。

地块本身有商业规划，住宅与商业配套或将还有联动性。

很多人觉得这块新光天地附近地块的地起始楼面价7498元/平，会不会太低？

实际上，地块包含约2.5万方的商业，商住比达到1:4。商业土地的价格是远低于住宅用地的，这才把价格给拉低。

目前新牌坊板块，品质相对好的二手小区，像山顶道国宾城挂牌均价每平1.6万、恒大嘉州城挂牌均价每平1.7万、山顶道8号挂牌均价每平1.9万……

大家觉得地块能拍出怎样的价格？欢迎评论区留言。

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写在最后

两宗看似毫无关联的地块，暗藏重庆楼市的深层逻辑：一面是城市文脉的传承与更新，另一面是商圈基因的修复与突围。

沙坪坝以文教底蕴为基底，探索历史与居住的共生；新牌坊试图通过功能调整，再次激发商圈价值。

它们的未来，或许将回答一个问题：在城市扩张与存量更新并行的时代，什么样的产品才能真正打动重庆人？