伙伴们，大家好！

很多伙伴还沉浸在房地产会一直跌下去的心态当中；但是从10、11月份的数据来看，楼市已经有一些向好的迹象；楼市可能真的稳住了。01刚刚发布了的百城新房和二手房销售价格；11月，新房价格同比上涨2.4%，为16592元/㎡；有48个城市，新房价格出现小幅度的上涨，下跌城市的比例有大幅度的减少。（下图的60个中包含了12个持平的）

二手房稍差，环比下跌0.57%，只有深圳、成都、乌鲁木齐、东营4个城市在上涨；

但也打破了百城连续7个月全部下跌的局面，而且之前跌幅多在1%~2%。现在跌幅收窄到只有零点几，而且很多城市的新房已经开始有了一个小幅度的上涨；止跌回稳初见成效。但是，不同城市的分化还是比较严重的；而且并不能单纯按照一二三四线这样去划分，而是要从人口流入流出来划分；人口流出的城市，依然还在进一步下跌；人口流入的城市，已经开始有止跌回稳的迹象；一线和部分比较核心的二线城市，有房价止跌的迹象；还有一个，就是民营房企终于开始拿地了；长期以来，土地拍卖被看作是市场对行情的试金石；这得益于，将各地区的土地增值税预征率的下限，统一降低0.5个百分点；楼盘还没竣工，房企就已经拿到销售许可证开始卖房子了，这段时间卖房子收到的钱，会预征一个增值税；

降的就是这个预征的比例，等竣工之后多退少补。虽然这不代表房企少交了钱，但是可以在拿到许可证和竣工这段时间内，减轻了房企的资金压力。一个楼盘亏钱了房企不一定会死，但是现金流断了会死，所以这个操作是非常有意义的。有些地方，比如上海，地块拍卖的价格也已经开始走高了；以地价拉动房价的逻辑又开始显现出来；以上这些数据都表明了楼市止跌回稳的迹象。02还有一个很关键的数据，就是11月份我们的储蓄终于降了，扭转了过去一直上升的局面；今年前10个月，住户存款增加了11.28万亿，但是前9个月增加了11.85万亿，说明10月住户存款下降了5700亿。

这说明，通过不断降低存款利率，很多资金从存款流出，一部分流入股市，还有一部分流入了房地产。而且提前还贷潮终于刹住车了；自9月底以来，提前还贷日均申请量较9月上中旬下降了60%；早偿率从4~5月份的接近30%，断崖式下跌到了10%左右。这主要和今年大范围降低存量房贷利率有很大的关系，存量和增量房贷的利率差距基本消除，之前高位买房的人每个月实打实少还了一笔钱，大家提前还贷的动力也就下来了。03从我自己的体感上，确实有止跌回稳的感觉。放在半年以前，中介会告诉我，现在大家都降得厉害，不降肯定卖不出去这类的话；现在中介的口风是，一些小区已经有些逆转了，出现价格比之前要高的情况；原本有一套挂的400，结果410卖出去了，放在上个月，可能相差十几二十万；部分卖家的心态也开始变动，有把价格往上调的。但是这也是要区分地段和户型；老破小依然没有竞争力，大房子已经有了明显的企稳迹象；所以，从中介那里看到的数据，是在持续稳定回升的。买卖双方的心态，也开始出现微妙的变化；以前，对于买方来说，在挂牌价的基础上，你不给我再让个10%~20%，买方是不会买的，他怕后面再跌自己亏了；而卖方的心态是，后面可能会越跌越猛，现在不卖后面这个价更卖不出去，所以哪怕现在让一些利也要尽快出手；现在呢，卖方反而不那么着急了，之前一直观望的买方，开始担心后面不一定能等到这么低的价格，所以越来越多的买家进入市场；04我们之前说过，今年几次楼市成交的大月，是在刺激下的短期、脉冲式的上涨。今年10月份的数据很不错，得益于9月底的刺激；11月虽然没有加速，但是延续了10月份比较旺盛的成交，是过去几年里最好的一个11月了，已经比较难能可贵了；摆脱了对刺激政策的依赖，市场自发维持一个比较高水平的成交，就是一个明显的止跌回稳的信号。这就是我常说的，正常的楼市。

什么是正常的楼市？就是买方觉得需要用房子了，就可以去买，不用等着价格再往下跌一跌再出手；卖方觉得可以卖了就去卖；原来可不是这样的，房子快速上涨的时候，买方哪怕两年后才会用上这个房子，但是怕到时候价格涨起来，所以现在就赶紧买。等房价跌的时候，买方又觉得需要等一等，说不定还有更低的价格；不用担心一买就亏，不用担心一卖就涨，而是完全凭借自己的需求去购买，这就是正常的市场；目前就比较接近这种状态了。