2025年，楼市能复苏吗？一、引言
针对2025年中国楼市能否实现复苏的问题，其核心在于能否有效解决当前楼市所面临的一系列挑战。以下将对中国房地产市场的主要问题进行分析，这些问题可概括为“一跌两高”。
二、中国房地产市场的主要问题
（一）“一跌”：房价持续下跌
自2021年实施“三道红线”政策以来，中国房地产市场已历经超过三年的下跌周期。这一周期的持续时间远超过2008年的1年和2015年的1.8年，成为历史上最长的下跌行情。在此期间，无论是首都北京、经济中心上海，还是中西部重点发展城市重庆和成都，均未能幸免于房价下跌的趋势。
为具体量化这一趋势，我们对中国GDP排名前45的城市进行了房价对比，选取2024年与2021年房价巅峰时期的数据。结果显示，大部分城市的房价跌幅集中在20%至30%之间。值得注意的是，这些数据为城市均价，若细化到具体区域、街道或楼盘，房价跌幅超过60%的情况亦不乏其例。
房价的大幅下跌产生了深远的影响。一方面，新房和二手房价格的持续下滑，对于业主和开发商而言，无异于割肉卖货的艰难抉择；另一方面，法拍房挂盘量的不断攀升，以及折扣降低、成交率下滑等现象，则反映了银行系统所承受的巨大压力。这一系列连锁反应背后，是国内房企债券违约率高达59.9%的严峻现实，进一步加剧了房地产市场的困境。
（二）“两高”：高杠杆与高库存
除房价下跌外，中国房地产市场还面临着高杠杆和高库存两大问题。截至2024年，中国商品房库存量已高达7.5亿平方米。这一数据不仅揭示了房地产市场供过于求的现状，也预示着未来一段时间内去库存压力的巨大。
高杠杆问题同样不容忽视。在房地产市场下行周期中，高杠杆运营模式的房企面临更为严峻的资金链紧张问题，加剧了违约风险和市场动荡。
中国房地产市场在2025年能否实现复苏，关键在于能否有效解决房价下跌、高杠杆和高库存等核心问题。这需要政府、企业和社会各界共同努力，通过政策调整、市场调节和风险管理等手段，推动房地产市场的平稳健康发展。
根据国家统计局提供的详尽数据，我国商品房库存量在过去几年间呈现出显著的波动趋势。具体而言，从2014年至2024年，库存量的变化如下所示：
值得注意的是，2024年的商品房库存量已经超越了2015年的历史高峰，增加了约7.1万㎡。这一现象往往引发公众对房地产市场供需关系及未来房价走势的广泛讨论。然而，仅凭库存量的高低来预测房价，是一种过于简化的逻辑。
事实上，商品房库存量的增减，其背后涉及复杂的宏观经济因素，包括但不限于GDP增长、税收政策、就业形势等。这些宏观目标与房地产市场的库存积累有着深刻的内在联系，类似于其他产能过剩行业所面临的挑战。因此，库存量的变化并不能单一地反映市场的供需平衡状态。
进一步地，关于房价的“顶点”，这往往受限于居民的负债能力。从历史数据来看，我国居民的负债率经历了显著的增长：从2008年的17.0%增长至2023年的超过64%，而2024年第二季度居民杠杆率微降至63.5%。尽管如此，相较于韩国100%和美国75.3%的杠杆率水平，我国的居民杠杆率仍有提升空间。
综上所述，商品房库存量的变化是房地产市场众多复杂因素的综合体现，其背后蕴含着更为广泛的宏观经济逻辑。在分析此类数据时，我们应保持客观、专业的态度，避免过度简化和片面解读。若将全国63.5%的居民负债率具体至各个城市进行对比，差异则显得尤为显著。以杭州为例，这是一座历来备受瞩目的城市，然而，在此却需提出，杭州或许尚需持观望态度。何出此言？原因在于，杭州的居民杠杆率位居全国之首，已高达140%，这一比例甚至超越了韩国首尔的水平。
再观珠海，这座城市并未跻身中国GDP排名前50之列，但其居民负债率和负债额却位居全国第四。鉴于这一状况，珠海的房价上涨空间实则有限。
至此，需明确指出的是，居民负债率的高低并非评判一座城市是否值得投资的唯一标准，而是衡量该城市房价是否已接近“顶峰”的一个重要指标。以杭州为例，从城市基本面和发展潜力来看，其无疑具备投资价值，但从杠杆率的角度审视，杭州的房价已呈现见顶态势。在居民收入未实现显著提升的前提下，140%的高负债率意味着民众进一步加杠杆的空间已极为有限。因此，部分城市居民负债率过高，已成为中国房地产市场亟待解决的问题之一。
综上所述，中国房地产市场的现状，即阻碍其复苏的“一跌两高”问题，已进行了详尽阐述。笔者始终认为，除了情感问题外，世间任何问题，一旦被发现，便意味着已解决了半数。剩余的一半，则取决于应对措施的实施与时间的推移。
那么，中国房地产市场的问题是否已被正视，并采取了相应的解决措施呢？
接下来，让我们继续深入探讨。在时代变迁的背景下，随意购房的逻辑已悄然改变。
此外，关于变量因素，为何此处未提及具体措施，而是强调变量因素呢？原因在于，无论是经济还是房地产市场，其行情在涨跌阶段均展现出强大的惯性。而具体措施往往仅表现为某个动作、文件或会议，对于对抗这种惯性的作用相对有限。
相比之下，变量因素必须具备足以抵消惯性趋势的力量。在中国这一东方大国的语境中，这体现为“逆周期调节”，即利用政策手段来平抑市场波动。针对当前楼市面临的房价下跌、高库存以及高负债等阻碍复苏的关键因素，我们是否已制定并实施了一系列具有针对性的逆周期调整政策？这些政策措施能否有效应对上述问题，并促使楼市在2025年内实现全面复苏？换言之，2025年楼市是否具备恢复活力的潜在条件？为深入探讨此问题，我们需要审视并分析截至2025年1月的各类变量因素及其具体影响。
首要关注的变量因素即为“926政策”中提出的“止跌回稳”目标。尽管“稳”字含义存在一定的解释空间，但“止跌”二字则明确无误，易于理解。那么，自“926政策”实施以来，中国楼市是否已成功遏制了房价下跌的趋势？若以房价上涨城市数量的增多作为评判标准，则答案无疑是肯定的。具体而言，房价上涨的城市数量由2024年10月的7个增长至11月的17个，进而增加至12月的23个，呈现出显著的上升趋势。
然而，若从各城市远郊地区二手房价格的变化来考量，楼市的“止跌”态势则尚未显现。以深圳深云村为例，该区域在2024年12月的成交价格下跌了10%；同样，上海静安区大宁地区的部分老式住宅（“弄”）房价下跌幅度高达40%至50%，且成交量低迷。因此，是否真正实现了“止跌”，尚需客观分析。目前，各城市及区域内新房与二手房的成交价格表现出极大的差异性，难以一概而论。楼市的涨跌态势已不再单纯依赖于城市或区域的分化，而是更多地受到个别楼盘表现的影响。
例如，深圳润府一期楼盘的最低成交价格曾达到10.8万元/㎡，但在2024年的成交价格已回升至13.84万元/㎡；另一方面，海淀区上地-安宁庄板块的怡美家园楼盘，此前的成交价格均低于1000万元，最低成交记录仅为926万元。综上所述，当前楼市行情的涨跌已细化至各楼盘层面，难以通过统一结论进行概括。最新的成交价格已达到1,026万元，相比之前上涨了100万元。以广州为例（具体项目名称在此略去，请读者自行参考附图），当前的房价走势既未呈现出全面企稳的迹象，也未出现大幅上涨的反转趋势。一个更为客观的描述是：部分一线城市及二线城市已显现出价格上涨的“星星之火”，然而，交易量的全面回暖尚需时日。
接下来，我们转向库存量与居民杠杆率的分析。首段提及的库存量数据为7.5万平方米，且该数据已连续五年呈增长态势，这充分表明中国商品房库存量并未减少。正因如此，在2025年初，共有31个地方政府在其工作报告中明确提出了“盘活存量用地+处置商品房”的工作部署。作为房地产行业从业二十年的资深人士，我首次目睹如此广泛的地方政府在两会期间就此问题表态，其力度、态度及背后的意识形态，值得深思。
关于如何解决7.5万平方米的库存量问题，即地方城市所面临的存量用地与存量商品房问题，河南省直接提出了收购存量商品房作为保障房的解决方案。那么，这一措施能否有效缓解库存压力呢？我们可以从河南省省会郑州在2024年的实践及其成效中寻找答案。2024年6月，郑州新房库存量高达1,433万平方米。面对这一形势，郑州国企平台采取了多项措施，包括收购10,816套商品房、2.2万套存量商品房，以及通过房票安置解决了约130万平方米（另有数据显示为214万平方米）的库存。这三项措施合计去化了约240万平方米至320万平方米的库存，相当于郑州库存总量的17%至23%左右。显然，这些措施取得了显著成效。
基于地方城市在2025年初普遍将房地产作为重要议题纳入首场会议议程的现象，我们有理由相信，地方政府在应对房地产库存问题方面将持续加大力度。根据专业预测，2025年政府将比2024年更频繁且力度更大地收购商品房以转化为保障性住房。
两者之间的关键差异在于，2024年，部分地方城市面临财政压力，资金匮乏；而到了2025年，这些城市有望获得专项债券的支持，该债券将专门用于商品房的收购。简而言之，2025年的资金来源将更加充裕。随着时代的变迁，购房决策的逻辑已发生显著变化。
若将复苏理解为2008年的全面房价上涨或2015年的“V”型反弹，那么可以明确的是，在2025年前三个季度，中国房地产市场不会出现任何城市的“V”型反转。因为自2003年中国房地产成交额0.34万亿元增长至2021年的18.3万亿元的增量时代已经彻底终结。因此，中国房地产市场不可能，也不具备条件重回成交量持续攀升的增量时代。然而，这并不意味着中国房地产市场将彻底萎靡，房价将如葱般廉价。即便需求减少，如从100人消费猪肉降至50人，猪肉价格仍可能上涨，因为供应商可能会通过提价来弥补先前的利润损失。
