很多城市的楼市在这一轮没得到改善，所以都在踮着脚尖伸长脖子看深圳，希望来一波板块轮动，深圳涨完能轮到自己。最着急的是东莞，因为这两年跌得太狠，就等着深圳拉一把呢！前天东莞开放了购房全家送户口的操作，并且即时生效，很明显是快等不及了。
东莞紧挨着深圳光明，着急有情可原。可最近有上海的朋友也在提问：深圳如果回暖了，是不是该轮动到上海了？这个，恐怕，有点困难。
先不说深圳到底能撑多久，咱们就假设深圳楼市止跌回稳成功了吧。但深圳的经验，上海学得了吗？
我们来看看上海的楼市吧。
上海楼市今年来一直跟其他一线城市的表现格格不入。其他三个一线城市新房价格一直在跌，可上海已经连涨好久了，每个月在楼市数据中都是万绿丛中一点红。根据国家统计局数据，上海新房价格自2022年6月份以来环比持续正增长，环比已连续上涨29个月。你如果单看上海新房的房价，根本就无法察觉这两年房地产居然在走下坡路。用媒体的话讲，上海豪宅项目走出独立于楼市之外的行情。
举例来说，9月27日，单价21万/平米、套均总价接近1.1亿元的翠湖天地六期108套房源售罄，成交金额119.79亿元；同一天“日光”的还有中海领邸玖序三期。
10月27日，位于上海黄浦区核心区域的外滩壹号院二期三批次开盘，均价17.2万/平米的158套房源当日售罄。
11月25日，同样位于上海黄浦核心区域的高端项目露香园·天誉迎来开盘，150套均价约17.6万/平米、建筑面积260至882平米的天际大宅，开盘当日即创下约78亿元的销售成绩。
据克而瑞上海机构统计，2024年以来上海共产生了30个“日光”盘，其中均价10万元/平米的豪宅盘就有17个“日光”，占比接近六成。
政府救市，主要目标是救新房还是二手房？当然是新房，因为只有新房价格上去了，土地才能拍出更高的价格。11月27日，上海的七批次土拍成交7宗涉宅用地，4宗溢价成交、3宗底价成交，总成交金额230.21亿元。其中，最热门的浦东新区地块溢价率高达40.37%。
土地能卖得出去的城市，腰杆才硬。上海可是中国财政收入第一强市，2024年前七个月，上海财政收入达5600.2亿元，超越了包括深圳、广州在内的珠三角九城总和。新房市场红火，土地收入稳定，这种情况下，换做你是上海领导，在救楼市政策上，会有广州那么积huo极de主chu动qu吗？
这个问题的答案显而易见。最近一年来上海发布的救楼市政策如下表所示，跟广州等城市的简单粗暴相比，上海的调控精细化程度很高，指向性也非常明显。
举例来说，“非沪籍单身人士”在8次新政中出现了5次，人群针对性很明显；区域上多项政策都指向外环外；产品基本聚焦老破小，甚至把这一点直接写进新政里。
然而——注意，我要转折了——我仍然不看好上海的楼市。不管你新房卖得有多好，上海的楼市课代表仍然是二手房市场。不仅我不看好，上海市的房主自己也未必看好。
上海二手房成交量高不高？高。根据媒体快报，11月的上海二手房交易量已经突破2万套，目测超过10月不成问题。但与其相对的，上海的二手房挂牌量也在创新高。以绿中介的数据及市场占有率反推，上海的二手房挂牌量已经创出近年来的峰值纪录，高达23万套。
23万套是什么概念？静态计算，就算以后每个月都能去化2万套，而且一直不再新增挂牌房源，这些存量也足够卖上一整年的。更何况今年既然越卖越多，明年怎么保证能越卖越少呢？
挂牌数量是可变的，但逆市增加的唯一理由，就是房主对后市的信心不足，想趁着热度出货。当然这里面也有置换的需求，不过置换终究是一增一减，不改变总量，放长周期来看对挂牌量影响较小。
我不看好上海楼市的原因不止于此，还有一个更重要的理由，是上海老百姓的购房潜力已经透支得比较严重了。
看购房潜力，主要是看居民杠杆率的高低。10月份，上海的居民债务增速高达10.59%，这个数据已经达到了近两年来最高值。也就是说，跟其他城市相比，上海一直在不遗余力地加杠杆。
我们可以对比一下京沪深的数据，就会发现上海在居民负债上究竟领先了多少。
可是，全力以赴的结果又如何呢？上海二手房的跌涨比，从927以来，基本在10以上徘徊，是彻头彻尾的买方市场。二手房挂牌价持续下跌也佐证了这一现实。对比一下北京的5到7，深圳的3到4，上海的楼市距离回暖还差着一截。
这意味着，表面上大家的成绩差不多，但上海居民在看不到的地方，已经竭尽全力了。好比有的同学考60分是因为不好好学习，而有的同学已经熬夜苦读了却只能考60分。同样是60分，含金量完全不同。这段时间上海购买力的提升，主要是通过增加居民债务、透支购房潜力，但却依然无法扭转市场供求关系和房东降价的冲动。那么，当杠杆率升不动的时候，又会怎样呢？
最糟糕的是，上海相比深圳，限购放开的程度远远不如。深圳可以吸引全国很多地方的购买力，而上海主要还是依靠自身购买力，这让本就不富裕的负债空间雪上加霜。
所以，如果你不是能买得起上述豪宅的客群，还是冷静一下吧。即便——我是说即便——深圳的房价真的能回升，下一个肯定也轮不到上海。
