见惯了各种限跌令，各种阻挠房价下跌行为，对于鼓励降房价，尤其是公开鼓励降房价，还真有点不相信，但这事的确发生了。

发生地在甘肃省张掖市。

张掖可能很多人不知道，但熟悉历史的人应该能够立刻想到河西四镇。

当年汉武帝派遣霍去病发起河西之战，击败了位于河西走廊的匈奴休屠王与浑邪王，河西走廊纳入大汉版图，并建立起了河西四镇，敦煌、酒泉、张掖、武威。四镇名称一直沿用到如今。

其中敦煌，由于处于中原和西域之间，敦为“大”，“煌”为盛，得名敦煌，正是宣扬汉朝的盛大辉煌。

酒泉，源于霍去病在此地行军，为了鼓舞士气，将御酒倒入泉水中，让士兵们饮用，于是便有了“酒泉”二字。

武威，是为嘉奖汉军武功军威，赫赫煊煊，因而得名武威。

张掖，取“断匈奴之臂，张中国之掖（腋）”之意。

说了很多题外话，回到正题中来。10月23日，张掖市发布了《关于激发市场活力扩大住房消费 促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，提出了19条盘活房地产市场的措施。

其中包括给购房补助、免契税、免个税、人才购房补贴、保障购房人权益、优化个人住房贷款、提高公积金贷款等等。

其中第7条鼓励多元化促销内容中明确提到：

引导房地产开发企业采取向购房人发放装修建材、家居装饰、家具家电等消费券，开展多元化销售模式；鼓励新建商品房以折扣价优惠促销；存量商品房推行成本价团购等促销活动；老客户带动新客户折上折等优惠方式刺激住房消费。

虽然用词是“折扣价”，但本质其实就是鼓励降价。而且还鼓励存量商品房开启成本价团购促销。

这是目前本号了解到的城市中，首个将鼓励降价写入正式文件的城市。也让这座城市再次走进了大众视野。

除了这一次，2022年张掖在全国也出过一次风头。

2022年，张掖市下辖的临泽县，为了鼓励生育，发布了让很多一二线城市都侧目的大招。

本号粗略地算了一下，如果一个家庭现在打算生三个孩子，那这个家庭可以总共获得10000元的生育津贴（2000+3000+5000），可以获得9万元的养育补贴（3个孩子每年每个孩子1万元），三个孩子上幼儿园期间可以总共获得1.8万元的资助（每个孩子每年2000，三个孩子三年幼儿园合计1.8万）。

这力度，堪称中国生育补贴第一城。要知道，临泉县一年的财政收入不过2亿元左右，这几乎是拿出了全部家底来鼓励生育。

没办法，临泽县人口流失太严重。七普数据显示，临泽县目前常住人口规模为11.59万人，与2010年第六次全国人口普查时的134328人相比，减少了18382人，年平均下降1.46%。

临泽县是张掖的缩影，也是甘肃大多数城市的缩影，更是张掖明确要鼓励开发商降价卖房背后的直接原因。

从房价的绝对量来看，张掖非但谈不上高，更是已经沦为了白菜价（白菜价是一种夸张的表述，不要咬文嚼字非要和白菜价进行对比）。

根据中国房价行情网披露，张掖目前的房价为3500元/平方米，在全国地级以上城市排名中位居倒数第四。

全国房价倒数前十城市分别是鹤岗、双鸭山、铁岭、张掖、博州、朔州、黔南、石嘴山、辽源、佳木斯。

这么低的房价，依旧卖不动。

张掖市统计局披露的数据显示，2022年商品房销售面积94.35万平方米，下降15.6％。同时，今年前三季度，该市房地产投资下降了47.0％

房地产行情惨淡背后，是这座城市产业羸弱、人口流出作用的结果。

2022年张掖市GDP为581.51亿元，其工业增加值只有76.5亿元，基本没有什么工业。

经济差，产业弱，没有产业就留不住人口，没有人口就更难壮大产业，这是一个无止境的恶性循环。

从人口数据可以看到，张掖的人口在疯狂输出。

七普数据显示：2010年至2020年十年间，张掖常住人口减少了6.85万人。

整个甘肃，只有兰州、临夏、嘉峪关三座城市有人口增量。而且甘肃整体人口也在减少，十年间减少了55.5万人。

随着全国人口见顶转向，张掖的人口流出趋势更难扭转。2022年，张掖市常住人口减少了0.24万人。

人口是经济、产业、楼市的基石，人口不断流出，产业羸弱，经济疲软，房价岂能不降，成交量岂能好得起来。

所以，本号不断强调过，房价鹤岗化，是大多数人口流出的三四线城市的宿命。

目前，全国楼市都在调整当中，尤其是三四线城市。

三四线城市房价调整背后，货币棚改戛然而止只是导火索，本质还是自身的经济、产业和人口根本支撑不起高涨的房价，再加上天量的库存。

第一，产业羸弱，经济羸弱。

中国的城市发展基本都依赖政策，而且过去十几二十年，好的政策都给到了中心城市。更重要的是，像四川、湖北、湖南、安徽、河南、陕西、广西、吉林、黑龙江等省与自治区纷纷开启了强省会模式。

好的产业省会优先，优质的教育、医疗、公共交通等资源，也是省会优先。普通的三四线城市，根本分不到一杯羹。

以四川省来说，省会成都GDP超过两万亿，占四川省GDP的超三分之一，是第二城绵阳的5.7倍。可以说，四川21个城市，其余20个城市都在陪衬成都。

湖北稍微好一些，武汉1.89万亿GDP之下，还有襄阳、宜昌两个5500亿以上级别的城市。

经济兴盛之下的房地产兴盛，才有意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则则虚假繁荣。

换句话说，没有产业和经济支撑的楼市，是黄粱一梦，早晚有梦醒时分。

第二，人口不断流失。

除了经济、产业外，人口这个楼市根本基座晃动，也是三四线城市调整无法扭转的根本原因。

目前公布2022年人口数据的286个中，人口增长的城市只有128个，两个持平，156个城市人口在减少。

人口减少城市数量占了一大半，绝大多数都是张掖这样的三四线城市。

第三，天量库存。

过去几十年，房地产全速发展，一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起。

黄奇帆曾透露，中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

今年3月份住建部公布了一组数据，全国共有6亿栋建筑。

虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等，但一般来说，城市的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比都在一半以上，农村的建筑中绝大部分都是住宅。

以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。而这些多余的房子，大多都集中在广袤的三四线城市。

产业与经济羸弱、人口不断减少，库存没法消化，这个结该怎么解？