2020年9月，华庭小区业主李某购买该小区3号楼301室住宅时，开发商宣称“购买3楼住宅可专享2楼商铺屋顶露台”，李某遂签订《商品房买卖合同》并支付房款。2023年5月，商铺业主张某购入2楼商铺后，拟在屋顶露台安装中央空调外机，遭李某阻挠引发纠纷。李某主张开发商承诺其享有露台专属使用权，张某则认为商铺产权包含屋顶空间使用权。
法律核心争点涉案屋顶露台应属专有部分（由特定业主单独使用）还是共有部分（全体业主共同使用）？
司法裁判规则一、专有部分的三要件认定依据《民法典》第271条及《建筑物区分所有权司法解释》第2条，专有部分须同时满足：
构造独立性：物理空间独立可区分；利用排他性：可独立使用不需借助公共区域；登记可能性：可办理产权登记。本案事实认定：
物理隔离：楼顶露台未设置隔离围挡，与整栋建筑连通（构造不独立）；使用权限：开发商未在规划图纸将露台划归特定房屋（无排他性）；权属登记：李某房产证未记载露台面积（不具备登记条件）。结论：露台属全体业主共有部分。
二、共有部分使用的两大原则合理使用原则根据《民法典》第273条，业主对共有部分享有合理使用权，但不得排除他人正当使用。本案场景应用：
张某权能：可在露台安装必要设施（如空调外机），但不得占用超过合理范围（如面积50%以上），且需预留紧急通道；李某权益：开发商口头承诺无效，但作为业主享有平等使用权（如设置休闲桌椅），但不得设置固定围挡。一致决规则重大改造（加装玻璃顶棚、建设广告位等）需经"双三分之二"业主同意（《民法典》第278条）。风险警示与救济途径主体
违规行为示例
法律后果
开发商
虚假宣传"附赠露台使用权"
购房人可主张退房或索赔（虚假宣传赔偿额可达总价3%）；
单个业主
私建阳光房侵占露台超20㎡ 城管部门可强制拆除，其他业主可要求恢复原状；
物业公司
擅自将露台出租作商用场所
业委会可解除物业服务合同，没收违法所得；
权利救济路径：
行政投诉：向住建部门举报违规搭建（处理时限20工作日）；民事诉讼：提起排除妨碍之诉（成功案例：北京某小区业主诉顶层住户拆除违建获法院支持）；业主共同决议：通过业主大会制定《露台使用管理规约》。实务操作指引购房风险预防要求开发商将“专属区域”写入合同附件，并办理预告登记；核对规划总平图标注的专有部分范围。共有部分合规使用允许行为：安装分体空调外机、设置可移动花架、临时晾晒衣物；禁止行为：浇筑混凝土结构、加装防盗门、安装大型广告牌。开发商承诺固化若确需取得特定区域使用权，应签订补充协议并完成两项法律动作：在不动产登记簿添加"专有使用权"附记；支付共有部分使用对价（标准：同类区域租金×20年）。延伸思考：新型空间权属争议随着立体社区开发，天台农场、地下避难层改造等新型空间利用增多，建议：
规划阶段确权：在城市控规中明确"可确权空中花园""分层出让停车场"等特殊标的地；区块链存证：将业主共有权属信息上链，防止开发商私自篡改。（法律依据：《民法典》第271-273条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》第2、4条）
结语本案启示：开发商关于"赠送露台"的营销话术多含法律陷阱，购房人应要求写入合同并通过产权登记锁定权益。对于共有部分使用，业主需树立"合理共享、有序管理"的共同体意识，通过制定管理规约实现空间资源最优化配置。
