在房地产市场持续承压的背景下，广东茂名近期推出了一系列旨在刺激购房需求的政策措施，包括探索库存商业用房改建租赁住房、人才房等实施路径，以及调整首套房和二套房的贷款政策。这些政策旨在去库存、降低购房门槛、提高贷款额度，以期重振市场信心。然而，尽管政策频出，市场反应却显得相对平淡，购房者依然持观望态度，这背后折射出当前房地产市场的复杂性和深层次问题。

一、政策亮点解析

库存商业用房改建新路径：茂名市鼓励土地使用权人根据市场需求，将存量商业用地用途转变为教育、养老、文化、体育等产业项目和保障性住房建设，同时探索库存商业用房改建为租赁住房、人才房等。这一举措旨在有效利用现有资源，缓解住房供需矛盾，同时也为商业用房的库存去化提供了新思路。

贷款政策调整：对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，并取消利率下限；对于第二套商品住房的购买者，最低首付款比例则为不低于25%，同样取消了利率下限。这一政策调整显著降低了购房门槛，对于资金相对紧张的购房者来说，无疑是一个利好消息。

公积金贷款额度提升：个人公积金贷款最高额度提高至50万元，夫妻双方共同贷款最高额度为70万元。此外，对于生育二孩及以上的家庭，购买首套或二套自住住房时，其可贷额度还可上浮20%。这一政策旨在通过提高贷款额度，进一步满足居民的住房需求，特别是对多孩家庭的倾斜支持。

二、市场反应平淡的原因

尽管茂名市出台了一系列刺激政策，但市场反应却并未如预期般热烈。这背后有多重原因：

市场信心不足：近年来，房地产市场经历了多次调控和波动，购房者对于市场的信心已经受到了一定程度的打击。尤其是在经济下行压力和就业市场不确定性增加的背景下，购房者更加谨慎，不愿意轻易出手。

购房需求结构变化：随着人口结构的变化和居民生活水平的提高，购房需求也在发生变化。越来越多的人开始追求高品质、个性化的住房产品，而不仅仅是满足于基本的居住需求。因此，传统的库存房源和单一的促销手段已经难以满足市场需求。

政策效果滞后：政策从出台到落地实施需要一定的时间周期，而市场反应也需要一定的时间来观察和调整。此外，政策效果的显现还受到多种因素的影响，如宏观经济环境、政策执行力度等。

三、未来展望与建议

面对当前房地产市场的复杂形势，茂名市需要继续加大政策创新力度，从多方面入手推动市场健康发展。具体来说：

加强政策宣传与解读：通过多种渠道和方式加强政策宣传与解读工作，让购房者充分了解政策内容和优惠政策的具体操作流程，提高政策知晓率和覆盖面。

优化住房供应结构：根据市场需求变化优化住房供应结构，增加高品质、个性化的住房产品供应。同时，加强保障性住房建设和管理工作，满足低收入群体的住房需求。

加强市场监管与调控：加强房地产市场监管工作，严厉打击违法违规行为；同时根据市场变化情况适时调整调控政策方向和力度，保持房地产市场的平稳健康发展。

提高购房者信心：通过加强房地产市场信息公开透明度、完善住房金融体系等方式提高购房者信心。同时加强政策执行力度和效果评估工作确保各项政策措施能够真正落地见效。

总之，茂名市在探索库存商业用房改建租赁住房、人才房等实施路径以及调整贷款政策等方面已经迈出了重要一步。但要真正激活房地产市场还需要从多方面入手加强政策创新和市场监管工作提高购房者信心推动房地产市场实现平稳健康发展。