2月24日中国房地产报发表了题为《租房市场降温，北京房东降价求租》的文章，说了北京目前面临房子租不出去，租金价格快速下降的问题。大家注意，虽然是房屋租赁市场，其实它是整个房地产买卖的底层，是整个经济周期的本质。

文章说北京的租金回报率已经跌破了1.5%，与4.2%的房贷利率形成倒挂，意思就是如果买房子用来出租会亏掉内裤。以往春节过后租房市场会有明显的上升，这个很容易理解，过完年大家出来打工找活干。

但是今年春节过后就不一样了，北京朝阳的一个中介反映连续3天零预约，富力城的一套两居室月租金从12000降到9500元，带看量还不如去年同期的1/3。北京海淀的一套房子两个月内三次下调租金价格，目前依然没有租出去，就是下调的还不够，租客跟房主之间的这种心理预期完全不一致。

截止到2024年12月，北京超过30%的老旧小区房源连续3个月零带看，就是那些老破小没有电梯的根本就没有人看，没有人租出现了这么一个问题。也就是说房子不好租不是今年过完年才出现，去年就已经出现了，原因就是供求的矛盾。

·一个是供给端，北京已经连续多年不断推出租赁型的保障住房，另外还有开发商自持的租赁型住宅，以及集体土地的租赁住房等等。2022到2024年北京累计新增保租房21.4万套，这个很容易理解，大家肉眼可见的房子越来越多，房子的供给量每年盖这么多，有大量卖的买了以后也用于往外出租。

还有一些开发商自持的，以及一些小产权都在往外出租，导致供给端房源越来越多。整个2024年北京租赁房源的挂牌量同比激增43%，这个供给量和新房、二手房的买卖一样，就是房子太多了。

·另外一个就是需求侧，北京2024年常驻外来人口比2020年减少了87万，其中25岁到35岁的主力租客群体减少了21%。发现了吗？不是很多人想象的人口持续涌入。

·还有就是租房需求的变化，现在租房是什么群体？是90后、00后，不是原来那些70后、80后，凑合凑合就能过，现在都讲究品质。

90后租客要求智能家居渗透率要达到74%，他们要求语音得控制窗帘、语音得控制电灯、得控制这个那个才行，都讲究品质了。并且62%的租客拒绝无电梯房源，就是前面说到的北京老旧小区连续3个月零带看，就这个道理。

老破小没有电梯的，宁肯往外住得偏一点、走得远一点也要住，带电梯的不愿意去爬楼梯住老破小，并且还要求有书房还得能养宠物，不是仅仅不好租的问题，卖也不好卖。这就是时代的发展，大家对品质的要求不断的提高，这就是整个房地产的底色，一切都是周期的原因。

什么周期？城市化率的周期，过去几亿农民在工业化浪潮中被集中融入到城市，是个房子就行，只要能住人就行，没什么品质要求，那个时候房子既好卖也好租。现在一切都变了，城市化率趋近于静止，趋近于结束，工业化率也是这个样子，企业不再需要那么多工人。

大家看到北京4年的时间少了87万人，一是这个城市甚至整个国家的产业规模已经产能过剩见顶，同时有机器人、机器手臂大量替代人类的工作，不需要那么多的人，也没有产业扩张，一切都趋近于天花板了，人口不但没有留住反而还在流出。

不是只要是个大城市就要去，大家看到北京这个情况去干什么？什么也干不着，生活成本高还挣不到钱，所以出现了人口竟减少，这几乎是全国性的情况。因为总体大盘的人口总数在减少，不是一个城市的问题而是一个总体情况。

另外一个数据也能说明问题，2024年北京的社会消费品零售总额同比下降2.7%，上海下降3.1%，北京和上海这两个超级大都市社会消费品零售总额都在下降。相信社会消费品零售总额下降里面有个人消费的下降也有人口总量下降的因素，就是人口的流出导致的，这是整个房地产的底色。

大家注意所有这些租客群体，他们就是最大的买房意向客户，他们有住房需求却没有房子所以才需要租。随着租客群体减少租金价格的下降，你对房价和销量的上升还会抱有预期吗？