一系列楼市调整后,实力企业有机会

钟于美 2024-07-20 16:50:58

要看清房地产大趋势就要先看懂政策,因为政策逻辑才是房地产的底层驱动力。

决定未来几年乃至十几年中国经济命运的大会,结束了。在历次三中全会公报里,今年的公报首次提及了房地产。份量不可谓不重。

此外,会议还明确提出,完善基本公共服务制度体系,加强普惠性、基础性、兜底性民生建设,解决好人民最关心最直接最现实的利益问题,不断满足人民对美好生活的向往。

这意味着“保障的归保障、市场的归市场”的楼市“双轨制”正式确立,也意味着市场上的商品房将会解除“封印”,鼓励市场优胜劣汰,只有那些满足人民“美好生活”的房子才能脱颖而出。

随着高层对房地产的一锤定音,2024年注定会成为楼市周期切换的分水岭。

持续几年的破“旧格局”阶段结束,从下半年到未来几年,房地产将进入立“新局面”的阶段。新周期的新春天或许会迟到,但不会缺席。

市场对房地产的认知,是时候从“避险思维”切换到“适度做多”,从哪些房子不能买、哪些房企不能碰,转换到哪些房子可以买、哪些房企可以重点关注。

01从“黑马”到行业“大白马”

面对未有之大变局,过去几年房地产周期调整掀起的巨浪,把很多房企拍在了沙滩上。但也有房企活成了例外,比如华发股份。

这几年逆着风,从一匹“黑马”一步步蜕变成行业“大白马”。2024年上半年,华发股份以443.5亿元操盘金额跻身榜单TOP10,位列十大巨头之一。

而在4年前,华发股份还只是一个位列中游的50强房企。

“跃龙门”的背后,固然有同行的衬托,国企身份带来的安全垫,但更多是华发股份自己够努力。

优秀是比出来的,有两点很能说明华发股份的进取,一是华发股份今年上半年的销售额就已相当于2018年全年,反观不少头部房企业绩只有2018年的一半;二是较于去年,华发股份排名又逆势上升3名。

随着“三高”模式终结,行业逐渐对规模和排名祛魅,但这并不是说它们不再重要。

首先,房企若眼里只有规模和排名,无疑是危险的;但若完全不讲规模和排名,房企又是没有未来的,市场份额越做越小,直至被归为“其他”。

就像家电行业的洗牌一样,新周期的房地产行业也是强者恒强、只有头部企业才有资格谈“活的好”。正如那句名言,你“不在餐桌旁、就在菜单上”。所以跻身TOP10的华发股份,不仅拿到了新周期的“门票”,还拿到了“餐票”。

其次,“规模和排名”与企业发展的因果关系变了。过去它们是引诱房企狂飙的“胡萝卜”,是“因”,但现在它们是企业发展结出的“果”。所以它们的变动也直接反映着企业经营现状的好坏。

在下行周期,这些积极进取的成绩,无疑是华发股份高质量发展的最好体现。总之,华发股份不仅是一匹新晋“大白马”,还是一家有着稳定预期和想象空间、仍在走上坡路的头部房企。

02

深耕为“盾”,科技为“矛”

攻守兼备的巨头

这两年,房地产需求侧发生了两大变化:一是购房需求向一线城市和强二线高能级城市聚拢;二是房住不炒深入人心,大家买房变得更理性、更挑剔。

我们常说,没有成功的企业,只有时代的企业。这背后的底层逻辑其实是需求决定供给。当需求侧出现巨变时,谁能在供给侧调整得更到位,谁就能穿越周期。华发股份在业绩上能逆势增长,关键原因就在这里。

一是市场结构健康,需求安全垫厚实。

简单说,不求多、但求精,重点城市、重点地段、重点项目深耕。拿上半年来说,5个项目就给华发股份贡献了1/4的业绩。

在大本营珠海,横琴玺项目热销近40亿,登顶上半年珠海全市单盘销冠;另一大红盘珠海琴澳新城狂揽约12.8亿。

在上海,华发海上都荟上半年卖了超15亿,位列板块TOP1;上海华发时代之城首批次开盘去化高达95%,劲销18亿。

在广州,长隆万博悦府荣膺上半年广州市网签面积、套数“双冠王”。

在成都,锦宸府上半年两开两罄,位列上半年住宅成交金额锦江区TOP1;阅天府5次取证,次次热销,持续霸榜成都高端楼市“三冠王”宝座。

毫不夸张地说,会拿地才是房企的核心竞争力。深耕需求旺盛的高能级城市,正是华发股份业绩稳中有进的关键。

与低能级城市比,高能级城市楼市“俯卧撑”的周期特性会更明显。聚焦高能级主流城市,对华发股份的一个现实意义在于,在市场下行期业绩更有韧性(已被证实);在市场回暖时,业绩又会有更大的弹性(未来几年的想象空间)。

二是做引领市场的产品。

大家不买房的理由,可能各有各的不同;但买房的理由,一定有一条是相同的,即只为“好房子”买单。在房住不炒的时代,不管是居住体验,还是保值增值,都将更多取决于产品力。

2024年,注定是好房子元年。国家住建部明确今年要下力气建设好房子,并给出了“好房子”的评价标准:绿色、低碳、智能、安全。加快开发“数字化、智能化、绿色化、产业化”新型住宅,也写入了2024年珠海市政府工作报告。

作为行业的“三好学生”,华发股份在上半年抢先交卷,在业内率先发布“科技+好房子产品体系技术标准”,多方位、多维度将产品与数字智慧社区、智能家居、智慧无人机服务等新科技相结合,对未来生活方式进行深度探索与革新,为房地产行业高质量新发展模式和新质生产力提供了珠海范本。

目前,市面上各代际住宅并存。大部分都是满足基本居住需求和品质一般的二代宅和三代宅,只有极少数是满足绿化、景观、空间等多元化需求的四代宅。而科技+好房子,是在第四代住宅的基础上进行超越和创新,放眼行业都是遥遥领先的存在。

比如在成都大卖的阅天府项目,华发股份在当地市场首创无柱化“双全景舱”,给住户带来了沉浸式的全景视野,此外还有悬浮式阳台设计、空中花园等,直接把成都市场新房的产品力,往上拉一个层次。

华发股份的好房子,不仅让购房者竞折腰,也征服了行业。

上半年,珠海华发湾玺壹号、珠海华发横琴玺、上海华发海上都荟三项目荣获克而瑞“2024上半年全国十大作品”。其中, “2024上半年全国十大高端作品”,华发股份更是独中两元,分别是湾玺壹号、横琴玺。

在公司董事局主席李光宁的掌舵下,这几年的华发股份,城市深耕为“盾”,产品创新为“矛”,下限很高,上限更高,是房地产新周期少有的攻守兼备的头部房企。

03合力、让利,做“资本友好型”企业

房地产行业的“太阳”已经出来了,但资本市场的地产股,仍在一片混沌中。

主要是旧的定价逻辑被打破,而新共识又迟迟没能建立起来。过去资本市场是在按“成长股”逻辑给地产股定价,但随着“三高模式”终结,狂飙不再,地产股也就从“小甜甜”变成了“牛夫人”。

但这并不意味着地产股就没未来,没有夕阳的行业,只有夕阳的企业。港资优秀房企早已给我们打好了样。

像华发股份这些10强、20强房企,有的会进化成稳健发展、对投资者友好、对社会有益的“大蓝筹”。

其实华发股份的身上,已经在闪烁着内资房企未来形态的影子。

一是加大分红,提升投资者获得感。

2023年华发股份向股民派发现金红利10.18亿元,现金分红规模占归母净利润比例高达55.41%,分红比例位居行业前列,相当大方。

众所周知,可用现金是目前房企手里最珍贵的“子弹”,在当前房地产融资环境并不乐观,房企普遍现金流紧张的情况下,华发股份还能拿出这么高的分红比,既彰显不差钱的实力,也体现着对投资者的诚意。

值得一提的是,华发股份上市20年分红20次,平均年年分红,累计分红达78亿,相当于今年大A地产股分红的近一半。

华发股份在让利于股民上的豪爽,与一些上市“铁公鸡”,形成鲜明对比。

二是践行责任,好的企业一定是自身与社会的共赢。

ESG主要强调企业存在的社会公共价值,也是衡量企业高质量发展的标尺。像特斯拉、星巴克等全球标杆企业早已主动将其纳入战略决策。而在国内随着双炭战略及监管越来越完善,ESG也已进入强制披露的新阶段。

今年上半年,华发股份入选“中国ESG上市公司先锋100(2024)”榜单,而整个房地产业,也仅有5家上榜,所以含金量毋容置疑。

拿绿色建筑来说,截至2023年底,华发股份累计推进绿色建筑项目163个,累计绿色建筑总规模超2670万平方米。

三是转变治理,追求稳健和综合性优势。

一个明显的变化就是,华发股份更注重内部资源的协同发展和运营效率。

今年上半年,华发股份做了一件出人意料的事,宣布私有化华发物业。要知道,华发物业成绩单并不差,去年几大核心指标增幅均在两位数。从2019-2023年,华发物业营业收入平均年增长率超过20%,净利润平均年增长率约40%。

为什么要主动放弃一个上市平台?股价被低估是一方面,更重要的是,华发股份的企业经营思路变了,从“分兵”转向“合力”。

退市后华发物业将成为华发股份全资附属公司,这样既能提升利润、增强现金流,又能强化业务协同,进一步降低管理成本,提升运营效率。

这种调整看似与当前内地行业主流操作格格不入,不排除是华发股份先知先觉,率先向港资房企看齐。比如新鸿基地产、恒基地产等港资大蓝筹房企,物业服务板块基本上都在其地产上市平台旗下,追求的就是“五指成拳”,最大程度的发挥综合性优势。

04写在最后

房地产作为一个周期性行业,没有一个冬天不会过去,也没有一个春天不会到来。

不管是买房子的购房者,还是建房子的开发商,都无须对行业杞人忧天。真正的关注点就两个:一是你自身素质够不够硬;二是你手中的筹码(房子)够不够优质。如果不理解,请参考上面的华发股份。

记住一句话,房地产过去是“靠行情吃饭”,未来是“靠本事吃饭”。

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钟于美

简介:各自有了新朋友, 多久没有一起走