天津117大厦困境破解与重生策略

一、项目背景与现状

天津117大厦作为中国结构第二高的摩天大楼，设计高度596.5米，于2008年开工，原计划2017年竣工，但因开发商天房集团资金链断裂，2015年起工程进度停滞，2019年天房集团被重组，该项目仍处于停滞状态，虽于2022年复工，但整体仍面临诸多难题，商业价值未得到释放。

二、面临的主要问题

资金缺口大：长期的建设停滞导致项目遗留大量资金缺口，包括前期工程欠款、后续建设资金需求等。重新启动和完成项目需要巨额资金投入，且由于项目停滞多年，金融机构对其投资风险评估较高，融资难度大。

市场定位调整难：自项目启动至今，天津的商业地产市场和城市发展需求发生了巨大变化。原有的市场定位可能已不符合当下市场需求，但重新调整定位面临诸多挑战，如周边竞争项目已占据一定市场份额，如何差异化定位并吸引目标客户群体成为难题。

工程质量与安全隐患：多年的搁置可能导致建筑结构出现一定程度的损坏或老化，需要进行全面的检测和评估，确保后续建设和使用的安全性。同时，工程质量问题也可能影响项目的整体品质和价值，增加修复和完善的成本。

品牌形象受损：项目长期烂尾，在社会上形成了负面印象，对潜在投资者、租户和消费者的吸引力下降。恢复市场信心，重塑项目品牌形象需要大量的宣传和推广工作。

三、解决方案

（一）资金筹集与管理

多元化融资渠道：

- 政府引导基金：鉴于117大厦对天津城市形象的重要性，政府可设立专项引导基金，为项目提供启动资金支持，增强金融机构和其他投资者的信心。

- 引入战略投资者：通过产权交易平台、招商推介会等方式，吸引有实力的房地产企业、投资基金等战略投资者。可以采用股权合作的方式，让战略投资者参与项目的后续开发和运营，共享收益、共担风险。

- 资产证券化：将117大厦的部分资产进行打包，通过发行房地产投资信托基金（REITs）等资产证券化产品，向社会公众募集资金。这不仅可以解决资金问题，还能提高项目的流动性和市场关注度。

资金管理与监督：建立专门的资金管理账户，对项目资金进行严格监管，确保资金专款专用。制定详细的资金使用计划，合理安排资金用于工程建设、债务偿还等方面。同时，定期对资金使用情况进行审计和公开披露，提高资金使用的透明度。

（二）市场定位与业态调整

深入市场调研：全面分析天津的经济发展趋势、产业结构调整方向、城市规划布局以及商业地产市场供需情况。了解周边区域的功能定位、竞争对手情况以及潜在客户群体的需求和偏好。

精准市场定位：结合调研结果，重新定位117大厦。考虑到其高度和独特的地理位置，可打造成为集高端商务办公、超五星级酒店、观光旅游、金融服务等多功能于一体的综合性地标建筑。例如，吸引金融机构、跨国企业区域总部入驻，打造金融商务中心；引入国际知名酒店品牌，提升项目的高端形象和服务品质；利用高空观景平台，开发特色观光旅游项目，吸引国内外游客。

创新业态组合：除传统业态外，融入创新业态。如设置智能科技体验中心，展示最新的科技成果和应用；打造文化艺术空间，举办各类艺术展览、演出等活动，提升项目的文化内涵和艺术氛围。同时，注重各业态之间的协同发展，形成互补效应，提高项目的整体吸引力和竞争力。

（三）工程修复与品质提升

全面检测与评估：邀请专业的建筑检测机构对117大厦的建筑结构、电气系统、消防设施等进行全面检测和评估，确定存在的问题和安全隐患。根据检测结果，制定详细的修复和整改方案。

高质量修复与建设：选择具有丰富经验和良好信誉的建筑施工企业进行工程修复和后续建设。严格按照相关标准和规范进行施工，确保工程质量。在建设过程中，引入先进的建筑技术和材料，提升项目的品质和性能。例如，采用智能化建筑系统，提高建筑的运营管理效率和舒适度；使用绿色环保材料，打造绿色低碳建筑。

优化设计与规划：在不改变建筑主体结构的前提下，对内部空间设计和功能布局进行优化。根据新的市场定位和业态需求，合理划分办公区域、酒店客房、观光区域等空间，提高空间利用率和用户体验。同时，注重建筑外观的修缮和美化，使其与周边环境相协调，提升项目的整体形象。

（四）品牌重塑与营销推广

品牌形象重塑：制定品牌重塑计划，明确项目的新定位、新形象和核心价值。通过更新品牌标识、宣传口号等方式，向市场传递积极的信息。注重品牌故事的挖掘和传播，强调项目的历史意义、文化内涵以及对天津城市发展的重要贡献，提升品牌的美誉度和认同感。

多元化营销推广：

- 线上营销：利用社交媒体平台、房地产网站、旅游网站等网络渠道，发布项目的最新进展、特色亮点和优惠活动等信息。制作精美的宣传视频、图片等内容，吸引潜在客户的关注。开展线上直播活动，邀请知名主播、专家等对项目进行解读和推荐，提高项目的曝光度。

- 线下推广：举办项目推介会、招商会等活动，邀请潜在投资者、租户、媒体等参加，详细介绍项目的优势和发展前景。在天津的主要商圈、交通枢纽等地设置户外广告牌、宣传海报等，提高项目的知名度。参加国内外的房地产展会、旅游展会等，展示项目形象，拓展客户资源。

- 事件营销：结合项目的建设进度和重要节点，策划一系列有影响力的事件营销活动。例如，举办大厦封顶仪式、开业典礼等活动，邀请政府领导、行业专家、知名企业代表等参加，吸引媒体关注和报道。开展主题活动，如高空马拉松比赛、跨年灯光秀等，提升项目的话题性和吸引力。

（五）政策支持与协同合作

争取政