青岛二手房价最大的撕裂感，来自挂牌价与成交价之间的巨大裂痕。

挂牌价，是房东的期望值；成交价，则是买房者的期望值。这两者之间的巨大鸿沟，正是如今青岛二手房市场的真实反映。

今天，咱们来看看青岛一些小区的表现如何。

01 被撕裂的青岛二手房价

青岛豪宅的代表之作，海信天玺，挂牌均价是71230，近半年的实际成交均价是55789，相差1.5万：

中产集中的浮山后，保利叶公馆的挂牌价是32839，实际成交均价是30941，相差2000：

保利叶公馆的这种挂牌价，是经历过市场拷打的，要知道前一两年挂牌价都到3.7万了。

新都心的多伦多街区，挂牌价也比成交价高了3000：

老四方学区房保利百合花园、东李万科生态城二期、李村的鼎世华府C、滨海欢乐城的阅海府邸、李沧北的中南世纪城一期，价差也都在2000-3000：

我们往刚需集中的地方走一走，发现在城阳、黄岛、胶南等地，价差仍在2000-3000：

老小区似乎被市场摩擦的比较狠，房东期望比较高，但奈何市场不买账，价差达到了四五千以上：

从上面这些数据，首先应该知道：这动即2000-5000的价差，是十分巨大的。这意味着，同小区大部分的房东要想卖出去房子，就得降价2000-5000。这在行情好的时候，简直不敢想象。

其次，豪宅和老房子的价差明显偏大，这里面的原因，既与房东的期望比较高有关，也与大量的“钉子户”房东有关。这两种房东，要么不差钱，要么是老土著；对于他们来说，卖不出去就不卖了，反正不急着用钱，就这么挂着高价吧。而真正要卖的，又没有接盘手，就只能大降价，这才造成了巨大的价差。

而次新房的房东，要么是着急置换的，要么是投资炒房的，不然也不会卖掉次新房。这些人普遍比较年轻，也更加认清现实，同时更着急卖房，所以挂牌价也就更接近成交价一些。

说到这里，我们会思考造成这种挂牌价与成交价巨大鸿沟的原因是什么？

02 原因

造成上述巨大价差的根本原因就是市场。

这两年，青岛的二手房源增长很快，只用了1年多就从七八万套增长到了12万套：

可因为市场行情不好，卖房的多，买房的少，青岛各区市的二手房平均成交周期都在3年以上。

市场的量变导致价变，青岛二手房价近一年一直在下降：

近期的降价房源数量更是远超过涨价房源：

降价的房源太多、降价的速度太快，很多房东都跟不上市场变化，还停留在以前的“桎梏”里。

他卖350万的时候，市场价已经320万了；等他卖320万的时候，市场价又跌到了300万。以此类推，市场一直在捶打、摩擦跟不上节奏的房东。

次新房的房东一般更年轻、更懂行情，挂牌价也相对更合理一些；豪宅、老房子的房东，则在节拍上慢了一步。

不过，随着青岛房价的进一步探底，和各种救市利好消息的到来，相信未来一年青岛二手房挂牌价和成交价的这种撕裂感应该会减弱一些。

当然，房东们要想卖出去房子，还是要向小区最新成交价或者说是最低挂牌价靠拢。