不动产登记一直是许多购房者心中的“老大难”问题。在广西乃至全国，许多购房者因为各种历史遗留问题，多年拿不到房产证，影响了落户、子女入学、房屋交易等重要事项。这些问题不仅困扰着普通购房者，也影响着房地产市场的健康发展。近期，广西自然资源厅等5部门联合发布了《关于持续解决不动产登记历史遗留问题的指导意见》（桂自然资规〔2025〕1号），针对15类具体问题提出了详细的解决措施，为解决这些“顽疾”提供了政策依据。
二、为何要区分时间节点？不动产登记历史遗留问题的形成时间跨度长，涉及的法律法规和政策背景复杂。为了精准解决问题，广西在政策中明确了不同时间节点的处理方式，具体如下：
1987年前建成的项目：如果在1987年《中华人民共和国土地管理法》施行前建成的不动产，且已办理房屋所有权登记但无土地权属来源的，经公告（不少于30个工作日）无权属争议后，可直接按国有划拨性质办理不动产登记，无需补办手续。1987年后至2004年前的项目：对于1987年《土地管理法》施行后至2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》实施前建成的项目，如果存在土地权属来源不全的问题，需补办划拨或协议出让手续，经县级以上人民政府批准后，再办理不动产登记。2009年后的项目：对于2009年12月31日之后的用地行为，必须经过依法查处后，补办农用地转用和土地征收手续，完善供地手续后才能办理不动产登记。“小产权房”除外：明确指出“小产权房”不适用违规用地的特殊处理，避免政策被滥用。这种区分时间节点的做法，既尊重了历史事实，又兼顾了现实情况，避免了“一刀切”的处理方式，确保政策的公平性和合理性。
三、解决历史遗留问题1. 申请主体缺失问题
国有企事业单位改制：由国资管理部门或上级单位认定主体，经公告无异议后可登记（公告≥30日）。
开发商失联/不配合：
业主单方申请需满足条件（如2/3业主同意+公告≥30日）；
开发商灭失时，政府指定主体或业主代表申请（公告≥60日）。
2. 土地权属来源不全问题
1987年前建成：直接按划拨性质登记，无需补办手续（公告≥30日）。
1987年后至2004年前：需补办划拨/协议出让手续，经政府批准后登记。
2009年后用地：需补办农转用和土地征收手续，依法处理后登记。
“小产权房”除外：明确不适用违规用地的特殊处理。
3. 用途不一致问题
登记用途与现行分类不符时，自然资源局核实后按规划调整用途或补办手续。
第三次国土调查地类与批准用途冲突的，仍按原建设用地用途登记。
4. 跨宗地处理
宗地合并/分割需满足权利一致、规划合规，涉及不同权利人的需协商一致，禁止虚拟分割。
5. 验收手续缺失问题
规划核实：可补办则补办；无法补办的，政府认定现状后登记。
消防/人防手续：整改评估后政府批准使用，或通过检测报告替代。
6. 抵押/查封状态处理
抵押土地：需抵押权人同意后登记，注明抵押状态。
查封土地：购房人可向法院提异议，解封后办理。
7. 危旧房改项目
欠缴土地出让金的，实行“证缴分离”，政府追缴同时允许办理登记。
三、典型案例分析柳州市化解规划许可、竣工验收、消防验收等问题
柳州市某项目因缺少规划许可、竣工验收和消防验收等手续，导致6栋房屋无法办理不动产首次登记。当地自然资源和规划局组织相关部门和开发建设单位进行专题研究，指导开发建设单位补办相关手续。通过补办规划许可、委托第三方进行房屋安全鉴定、补办消防验收手续等方式，成功解决了这一问题，为6栋房屋办理了不动产首次登记。本案例中灵活使用“替代材料”，避免因流程僵化而阻碍民生的情况发生。
桂林市临桂区化解超出供应地块范围问题
桂林市临桂区某项目4#楼的28套房屋因实际使用土地范围超出供应地块范围，一直无法办理房地一体不动产登记。当地自然资源局按照“尊重历史、实事求是、群众无过错”的原则，将项目实际使用土地情况进行公告30个工作日，无异议后，按照项目建设时的政策规定补办用地手续，最终为26户业主办理了不动产登记。
梧州市化解土地抵押问题
梧州市某项目因开发建设单位无力偿还债务，导致土地使用权处于抵押状态，266户业主无法办理不动产登记。当地自然资源局组织协调相关部门召开专题会议研究，通过书面告知抵押权人有关“房地一体”登记要求，征得抵押权人同意后，为业主办理了不动产登记，并在登记簿注明抵押状况。本案创新地对“产权登记”与“债务追偿”进行分离，优先保障群众权益。
钦州市化解竣工验收、人防手续及欠缴土地出让价款问题
钦州市某项目因开发建设单位欠缴土地出让价款、人防易地建设费，且施工单位不配合提供相关材料，导致人防手续、竣工验收手续不完善，购房业主无法办理不动产登记。当地自然资源局通过会商相关部门，督促开发建设单位补齐相关材料，完善竣工验收、人防手续，并按照“证缴分离”原则，在追缴土地出让价款和人防易地建设费的同时，为业主办理了不动产登记。本案打破了“以证促缴”的传统思维，体现了“民生优先”的治理理念。
四、对症下药标本兼治政策人性化：广西此次发布的指导意见很“接地气”，充分考虑了老百姓的实际困难，充分体现了“尊重历史、兼顾现实”这一原则。对于历史原因造成的申请主体不清、土地权属来源不全等问题，不是简单地否定，而是通过补办手续、公告等方式，尽可能地还原事实，维护权利人的合法权益。“证缴分离”很贴心：对于一些开发商欠缴土地出让金的问题，广西采取了“证缴分离”的方式，即在追缴开发商欠款的同时，先给业主办证。这种做法避免了业主因为开发商的问题而“背锅”，很人性化。即在追缴土地出让价款的同时，为项目办理不动产登记，避免因开发商的问题影响购房者的合法权益。多部门协同是关键：解决这些问题需要自然资源局、住建局、法院等多个部门协同作战。比如，梧州市的案例中，自然资源局和法院等部门一起协调，才解决了土地抵押的问题。
五、互动话题：你的“红本”拿到了吗？不动产登记历史遗留问题一直是大家关注的焦点。你所在的小区是否也遇到了类似的问题？你是否遇到过“办证难”？开发商跑路、手续不全等问题如何解决？欢迎在评论区留言，分享你的看法和建议！
