近年来，房地产市场在全球范围内都成为了关注的焦点，尤其是在美国和中国这两个经济大国。美国房地产市场经历了多次起伏，为我们提供了宝贵的经验和教训。本文将从美国房地产市场的经验出发，探讨中国未来房价的可能走势。
一、美国房地产市场的历史与现状
1. 美国房地产市场的波动
美国房地产市场的波动与多种因素密切相关。经济增长状况是影响房价的重要因素之一。当美国经济繁荣时，就业机会增加，居民收入提高，购房需求随之上升，推动房价上涨。反之，经济衰退会导致失业率上升，人们购房能力下降，房价可能下跌。
货币政策的调整也对房价产生显著影响。宽松的货币政策，如低利率环境，使得贷款成本降低，刺激了购房需求，进而促使房价上升。相反，紧缩的货币政策会提高贷款利率，抑制购房需求，导致房价面临下行压力。例如，在2022年至2024年期间，由于美联储大幅加息，美国房地产市场快速降温，购房需求减少，房价下跌。
房地产市场的供求关系也是关键。新建住房供应不足，而需求旺盛时，房价会上涨。若市场上房屋供应过剩，需求不足，房价则可能下跌。税收政策的变化同样不可忽视，房产税的调整会影响房产持有成本，从而影响房地产市场的供需和价格。
2. 美国住房危机及其根源
当前，美国正经历一场前所未有的住房危机。2024年全美无家可归者人数突破77万，较前一年增长18%，创历史新高。这场危机的根源在于多重结构性矛盾的长期积累。
一是经济政策的双重挤压。尽管美联储自2024年9月起降息100个基点，但30年期抵押贷款利率仍维持在6%-7%高位，甚至一度突破7%。高利率环境下，购房成本激增，2024年成屋销量跌至1995年以来最低水平，房价中位数却攀升至40.75万美元，租售比恶化至历史极值。同时，特朗普政府的移民限制政策导致人口增速预期下滑，进一步削弱住房需求。
二是社会分化的恶性循环。过去十年，美国房价涨幅远超收入增长。2024年全职员工周薪中位数仅增长1.2%，而房价累计上涨58%。低收入家庭住房成本占比从30%升至45%，超过警戒线。种族层面的住房不平等问题尤为显著，非裔家庭住房自有率远低于白人，且更易遭遇次级贷款陷阱。华尔街资本通过“租户化”策略将止赎房产转化为租赁资产，进一步推高租金，加剧低收入者的住房困境。
三是历史遗留的制度缺陷。次贷危机的根源——抵押贷款证券化（MBS）和监管松懈——至今未彻底解决。非银行机构发放的贷款占比不断上升，这些机构不受《多德-弗兰克法案》约束，继续推行低首付、高利率的掠夺性贷款。资产证券化链条中，贷款发起者与风险承担者分离，责任缺位导致风险再度累积。公共住房存量不足且年久失修，联邦住房援助预算无法满足合格家庭需求，各州政府因财政赤字削减补贴，加剧保障房短缺。
四是结构性贫困的固化。特朗普政府“政府效率部”计划裁减大量联邦雇员，导致失业救济申请激增，住房市场随之崩盘。医疗债务已成为住房失守的关键推手，大量低收入家庭为支付账单被迫抵押房产。与此同时，各州削减Medicaid覆盖范围，导致慢性病患者因医疗负债丧失住房稳定性。
3. 美国房价波动对全球的影响
美国房价的波动对全球房地产市场有着广泛而深远的影响。从投资角度看，美国作为全球重要的金融市场，其房价波动会影响全球投资者对房地产投资的信心和策略。在经济联系方面，美国经济的变化会通过贸易、金融等渠道传导至其他国家。美国房价下跌可能引发经济衰退，减少对其他国家商品和服务的需求，从而影响这些国家的经济增长，进而波及当地房地产市场。资金流动方面，美国房价波动会导致国际资金流向的改变。当美国房价上涨，吸引更多资金流入美国房地产市场，可能导致其他国家房地产市场资金减少。反之，当美国房价下跌，资金可能从美国流出，寻找其他投资机会，影响全球资金配置。
二、中国房地产市场的现状与挑战
1. 中国房地产市场的深刻调整
近年来，中国房地产市场经历了深刻的调整。根据最新预测，未来两三年内，近40%的中国家庭可能面临收入增长缓慢、负债累累、储蓄不足和投资失误四大“麻烦”。这些挑战不仅影响家庭生活质量，还可能对社会经济结构产生深远影响。
中低收入家庭主要依赖工资收入来维持生活。然而，由于经济增长放缓，就业市场竞争激烈，工资水平提高困难，导致他们的收入增长缓慢甚至停滞或下降。与此同时，生活成本不断上升，如房租、物价、教育、医疗等，导致可支配收入减少，生活压力增大，消费能力下降。为改善生活，中低收入家庭往往会通过贷款或信用卡等方式增加消费，如购房、购车、购买家电等。然而，由于收入增长缓慢，还款能力不足，导致负债越积越多，利息越来越高，甚至出现逾期或违约情况，影响信用状况，财务状况恶化，生活质量下降。
2. 中国房地产市场的分化
中国房地产市场的分化现象日益明显。核心城市，如北上广深及部分强一线城市，高端大平层项目销售数据亮眼，单价持续走高。这些城市人口持续流入，购房需求旺盛，房价相对坚挺。而部分人口外流的城市，如三四线城市，房价持续走低，库存压力大。
根据高盛的预测，2025年房地产市场将继续调整，家庭去杠杆化趋势明显。北上广深等一线城市预计在2026年前后完成价格筑底，政策托底效应显现（如首付比例下调、房贷利率优惠），成交量率先回暖。部分强二线城市（如杭州、成都）可能同步企稳，但价格修复速度慢于一线城市。人口流出、库存高企的城市仍面临5%-10%的年均跌幅，部分区域房价或回归2015年水平。中小城市因供大于求、人口流出，房价或持续震荡。
3. 中国房地产政策的方向
为应对房地产市场的挑战，中国政府采取了一系列政策措施。2025年房地产政策方向明确：止跌回稳与需求释放并重。政府工作报告提出，要加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，盘活存量用地和商办用房以及加快构建房地产发展新模式，建设“好房子”等方面。
已出台的政策如何推进成为今年房地产领域关注重点。报告提出，要适时降准降息，保持流动性充裕，优化和创新结构性货币政策工具，更大力度促进楼市股市健康发展。预计2025年针对房地产的降息空间仍较大，5年期以上LPR有望继续下降，进一步降低居民购房成本。
同时，各地政府也在因城施策调减限制性措施。核心城市有望继续调减限制性政策，如放开郊区限购，取消大面积段限购，让更多刚需和改善人群入市。加大购房补贴力度、优化公积金政策、降低房贷利率和交易费用等方式亦是鼓励需求释放的重要举措。
三、美国经验对中国未来房价走势的启示
1. 经济增长与房价的关系
从美国房地产市场的经验来看，经济增长状况对房价有着重要影响。当经济繁荣时，就业机会增加，居民收入提高，购房需求上升，推动房价上涨。反之，经济衰退会导致失业率上升，购房能力下降，房价可能下跌。因此，中国未来房价的走势将受到经济增长状况的制约。
当前，中国经济正处于转型升级的关键时期，经济增长速度有所放缓。但中国经济具有巨大的韧性和潜力，通过深化改革开放、加强创新驱动、优化经济结构等措施，有望实现高质量发展。这将为房地产市场提供稳定的支撑，推动房价在合理区间内波动。
2. 货币政策与房价的关系
货币政策的调整也对房价产生显著影响。宽松的货币政策会刺激购房需求，推动房价上涨；而紧缩的货币政策会抑制购房需求，导致房价下跌。因此，中国未来房价的走势还将受到货币政策的影响。
中国政府一直高度重视房地产市场的稳定发展，并采取了一系列政策措施进行调控。未来，中国政府将继续坚持“房主不炒”的定位，加强房地产市场调控的针对性和有效性。在货币政策方面，中国政府将适时调整存款准备金率、贷款市场报价利率（LPR）等货币政策工具，保持流动性充裕，促进房地产市场平稳健康发展。
3. 供求关系与房价的关系
房地产市场的供求关系是决定房价的关键因素之一。当新建住房供应不足而需求旺盛时，房价会上涨；反之，当市场上房屋供应过剩而需求不足时，房价会下跌。因此，中国未来房价的走势还将受到供求关系的影响。
中国政府一直在努力推动房地产市场的供需平衡。通过加强土地供应管理、优化土地利用结构、推进城中村和危旧房改造等措施，增加住房供应；同时，通过调整限购、限贷等政策，抑制投机性购房需求，引导住房消费回归理性。未来，中国政府将继续加大房地产市场调控力度，推动房地产市场供需平衡发展。
4. 政策调整与房价的关系
政策调整是影响房价走势的重要因素之一。从美国的经验来看，政府在房地产市场调控中发挥着重要作用。通过调整税收政策、金融政策、土地政策等措施，政府可以影响房地产市场的供需关系和价格水平。
中国政府也一直在积极调整房地产市场政策。近年来，中国政府出台了一系列政策措施，如加强房地产市场调控、推进房地产市场长效机制建设、加强金融监管等，以防范化解房地产市场风险。未来，中国政府将继续完善房地产市场政策体系，加强政策协调性和有效性，推动房地产市场平稳健康发展。
