现在聊起在哪里买房，老香洲似乎被讨论得越来越少了。
老香洲作为香洲的老城区，包含狮山街道、翠香街道和香湾街道，主要片区包括凤凰路、柠溪、夏美等地，曾经是整个珠海发展的中心位置，不管是交通、教育、商业，都曾以老香洲作为发展的辐射起点。
但随着人口增长及城市的发展，老香洲逐渐负荷不了向外扩容。可供开发地块较少，居住密度较大，开发趋于饱和，老香洲的发展似乎有点困难了。
老香洲的区域并没有非常严格的划分界限，有习惯用迎宾路或兴业路进行划分的，我们这篇统计数据按贝壳找房的划分习惯——以兴业路作为新老香洲的划分，来看看老香洲目前房产数据的情况。
老香洲二手总挂牌2405套华南名宇在售二手房最多整个老香洲片区，目前挂牌在售二手房有2405套，在售二手房套数最多的是华南名宇，有174套二手房在售，其次是锦绣柠溪有99套在售。
像华南名宇、锦绣柠溪二手房挂牌量这么大的小区，卖家市场要比其他小区更加激烈。
这2405套老香洲在售二手房中，挂牌均价约21332元/㎡，单价最高的是丹田牛津公馆——45776元/㎡，单价最低的是位于紫荆路的一套住宅——13230元/㎡。
整个老香洲近90天只有38套二手房成交，平均2天多才卖出一套房。
一年成交不足300套是居民稳定还是没人买？再看看成交数据，我们统计了贝壳找房近12个月（2023.3-2024.2）香洲区（不含横琴、高新）二手房成交数据，香洲区（不含横琴、高新）总成交量2622套，老香洲成交量291套，占香洲区（不含横琴、高新）成交量的11.1%，排名第六。
前山和南湾，是整个香洲区（不含横琴、高新）成交量最高的两个区域。
根据贝壳找房统计，近12个月（2023.3-2024.2）老香洲二手房成交共291套，成交价格8426-44832元/㎡。
二手房中成交单价最高的前12中，有11个都是位于香洲一小旁的国子间，且户型都是42㎡以下的一房。国子间拥有香洲一小和紫荆中学双老牌“名校”的学区，不仅成交单价最高，成交量在整个老香洲也排到第二。
而“老破小”也并不是没人要，一套位于光明街的三房住宅，以倒数第三12139元/㎡的单价，仅一天便得以成交，成交总价99万。
我们回过头看看上面在售二手房最多的两个小区——华南名宇和锦绣柠溪：
华南名宇在售房源174套，但近12个月只卖出了11套，成交周期在33-712天之间，这成交周期放在整个老香洲来看，可算是稍长的了。
而锦绣柠溪近12个月也只卖出了14套，但成交周期比华南名宇稍好些，在31-309天之间。
我们在这里也就不具体分析每个小区的情况了，影响因素有很多，但市场情况这么走，肯定有它的原因-_-
老香洲新房选择不多均以改善型为主放眼看整个老香洲片区，可开发地块真的不多了！老香洲在售+待售新房约10个，除了已建成多年的现房，期盘主要靠旧改项目了。
除了铭泰城市广场的酒店式办公产品，老香洲在售的住宅新盘面积基本以大户型及别墅产品为主，面积最小的只有春暖花开少量建面约89㎡户型，按均价计算，成交总价约330万。
老香洲在售楼盘的均价最低也要3.3万元/㎡，再加上面积偏大户型，产品也是偏向改善型，上车门槛相比其他区域也是较高的，近12个月的网签量并不多。
恒荣城市溪谷三期已于3月初开放销售中心和样板间，而属于香洲北工业区城市更新项目的香山邻珑花园也在有序推进，将带来建面约89-176㎡三至四房住宅产品，又可以将关注度放回香洲了。
