「西安房哥」是本地购房服务平台，买房、装修就找房哥。

从去年初交房，再到今年四月份下证，就在上周，苏宁云著迎来首套二手房成交。

（信息来源：贝壳二手房）

建面约108㎡小三室，成交单价19717元/㎡，成交总价213.5万，相比业主挂牌的243万，降价约30万后成交，成交周期154天。

大家猜测许久的自救天花板小区，二手房能卖多钱，如今有了清晰答案。

相比19年首开，均价17771元/㎡的入手价格，外加四年的利息成本，税费，中介费，贷款少平进平出，贷款多已有亏损，泥沙俱下的二手房当下，热门小区也跑不出独立行情。

辗转多年，为什么苏宁云著的二手房颇受关注，原因有以下几点：

（苏宁云著实景）

热度因素：

首先，这是被称为业主自救天花板的小区，也是软新最具代表的热销小区，19年火热摇号，21年开发商暴雷，业主“万字论文”维权，高学历素质有目共睹，最终23年迎来交房，在西安，苏宁云著可谓名声在外。

房价预期：

其次，大众对于这个小区的房价预期较高，作为软新区域最早一批的小区，苏宁算区域内最低房价，卖完以后软新房价狂飙，新房一度来到25000+均价，首批上市的苏宁，二手房成交价，决定了大家对于软新的房价预期。

前有招商臻观府破发，二手房价格走低，后有山海境新房背刺，特价房单价突破2万门槛，整个软件新城的业主房价预期敏感，苏宁的二手房成交价相当于一个锚。

地段优势：

此外，苏宁虽然定位改善社区，小面积居多，但地段上处于区域核心，周边省图新馆、人才公园、环普、中软基地、高新二十小，云吧，等配套一应俱全，这个是软新的白菜心位置。

学区卖点：

最后，紧邻高新二十小（高新一小西苑分校），有名校学区加持，在上一轮行情里，高新名校学区房诸如保利天悦，万科翡翠国宾都跑出独立行情，作为软件新城区域内办学最早的学校，二十小学区房，苏宁云著是首个成交案例。

如此因素累加，好地段，低门槛，好学区，好名声，这样的小区也确实是区域热门，一举一动影响周边业主房价预期。

（四月挂牌价格，来源：安居客）

从成交价格看，与四月下证后，业主的挂牌预期，相差不少，半年前，试探挂牌，网上房源超过100套，均价在22000-24000元/㎡不等。

当时判断为，这个成交价很难，一方面西安整体二手房下行，以价换量，降价踩踏依旧，苏宁虽是区域热门小区，但难跑出独立行情。

同时，软件新城的新房热度在近一年内下降明显，头部的海棠三章，云谷天汇，西派樘樾转向平销，小面积的南飞鸿，山海境等，表现也中规中矩。

（八月西安二手房成交情况）

外加均价20000+内，分流太多，高新三期降价，软件新城软东高科檀悦里、紫薇时光云境加大供应，西部大道中粮，中海等持续分流。

更别说大寨路，科技路，丈八北路沿线的二手房小区，这个价格内可选的太多，苏宁有地利优势，但前提是价格要有优势，否则对手太多。

当下的软件新城已不是当年的软件新城，相比高三这里更稳，配套兑现更多，但在市场整体向下的当下，从招商，到苏宁，二手房低预期的表现还是影响大家对区域的认可和信心。

新房和二手房是一个整体，从不是单独存在的，二手房市场越健康，新房才更有保证，否则内卷的结局，只是两败俱伤。

对于苏宁云著而言，一套房的成交能代表这个时期，大家对房价的预期，但不代表小区所有的成交未来，软件新城到底是投资沃土，还是自住为王，还需要更多的成交案例。

这里有高价入手的招商臻观府，金茂悦园，中海天谷时代，也有平价入手的苏宁云著、天地源云水天境，还有当下入手的保利天汇，云谷天汇，中海云水观园。

大家虽然都在软件新城，享受相似配套，学区，但时机不同，价格不同，购买心态不同，往后二手房处境也是各异。

长期看好软件新城发展，但短期周边二手房在经历阵痛，大家怎么看，评论区聊聊。