原创 刘晓博

今天（9月7日）上午，工行、中行、农行、建行陆续发布了“关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告”，公布了下调的细节。

由此，历史上第二次给存量房贷“额外优惠”的行动，拉开了序幕。

根据工行的公告，同时符合以下条件的个人住房贷款，可开展存量房贷利率调整：

1、贷款发放时间或合同签订时间在2023年8月31日（含当日）以前。

2、用途为购买住宅的商业性个人住房贷款，包括普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款。

3、须为首套个人住房贷款。

那么，什么才算是“首套个人住房贷款”？具体包括4种情况：

1、原贷款发放时满足所在城市首套房贷利率标准的房贷；

2、房屋购买时家庭在当地没有其他成套住房，但因当地政府采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套房贷利率标准办理房贷，现在当地政府执行“认房不认贷”政策的；

3、房屋购买时不是家庭在当地唯一成套住房，但后期通过交易等方式出售了其他成套住房，本住房成为家庭在当地唯一成套住房且当地政府执行“认房不认贷”政策的；

4、其他满足所在城市首套房贷利率标准的存量房贷。

在此次利率下调（从9月25日开始）中，以下几类人最受益。

第一类人，在多个城市拥有住房并贷款的人。

“认房认贷”的时代，有的“房认当地，贷认全国”的说法。假设王先生在苏州有1套房子，正在按揭中；此外还在无锡有1套房子，也在按揭中。

那么，王先生现在可以同时在苏州和无锡申请下调房贷利率。如果先买的苏州房子，后买的无锡房子，那么无锡房子的贷款成数和利率就会按照二套房处理、明显偏高，现在获得的降息空间将比较大。

如果你把两套房子买在一个城市，而且都有贷款，那么只有第一套房可以申请降低利率，除非离婚了。

第二类人，房屋购买时家庭在当地没有其他成套住房，但因当地政府采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套房贷利率标准办理房贷的人。

目前首套房认房不认贷基本上在所有的城市都落地了（个别例外），这位当年不走运的购房者，可以把自己比较高的利率（当时按照二套房申请的）降下来，获得的降息幅度就比较大。

第三类人，此前选择了固定利率还款方式的人。

2019年8月，央行推出了LPR利率改革。随后，要求存量房贷按揭人选择转换为固定利率，或者LPR加点的浮动利率。当时有些人没有看清楚利率走势，选择了固定利率，以后的降息均跟他们无关。

现在下调存量房贷利率了，之前选固定利率的人可以享受吗？今天答案来了：可以享受。

工行的公告说：当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷，需由客户向我行主动申请利率调整，先按照中国人民银行公告[2019]第30号相关要求转换为LPR定价的浮动利率贷款，再按上述调整规则调整贷款利率。

那么，各大行具体是怎样下调存量房贷利率的？各家方案基本相同，下面看一下工行的：

不少读者关心：此前有房贷拖欠的，还能享受此次利率下调吗？

答案是：可以，但有条件。条件是：及时归还积欠本金及利息。

建行的要求是：符合本次调整范围的贷款，如连续拖欠天数超过90天，拖欠还清前暂不调整，还清拖欠后，可以调整。如有特殊情形，可咨询贷款经办机构。

工行的要求是：如贷款当前处于不良状态，须客户归还积欠本金及利息后再申请调整利率。

各行都开通了线上和线下两大渠道。

比如工行的线上渠道是：下载中国工商银行APP-登录/注册-贷款-存量房贷利率调整-一键申请。“二套转首套”业务申请需客户同步上传首套住房贷款证明材料。不良贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户无需上传证明材料。

由于每个人、每个城市的情况都不相同，所以很难估算此次存量房贷利率下调的平均幅度有多大，涉及多少客户，每家每月可以节省多少按揭款。这些核心数据，有待将来央行统一发布。