年关将至，在房地产市场疲软的大背景下，应收账款回收是困扰诸多企业的重大难题，在无法获取现金的情况下，“以房抵债”成为了诸多企业债权人无奈的选择。但需要注意的是，实务中因“以房抵债”协议中约定的抵债时间节点、履行方式及具体内容的不同，该协议并非当然有效。一旦约定或者处理不当，“以房抵债”协议将会成为一纸空文，债权实现将会更加复杂和困难。
“以房抵债”？
“以房抵债”一般情况下为债权人与债务人约定，债务人到期不履行债务的，将以债务人或第三人名下所有的房产折价归债权人所有，用以清偿债务的一种实践性法律行为，其本质上属于“以物抵债”，又称“代物清偿”。从法律关系的角度，“以房抵债”涉及物权、合同、担保等众多法律关系，同时涉及禁止流押流质等强行性法律规定等，因此在司法实践中纠纷较多，争议较大。“以房抵债”协议的法律效力
最高人民法院于2019年11月8日颁布施行的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十四条规定，“【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”
同时，最高人民法院于2023年5月23日通过、2023年12月5日起施行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第二十八条规定，“债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议的，人民法院应当在审理债权债务关系的基础上认定该协议的效力。当事人约定债务人到期没有清偿债务，债权人可以对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应当认定该约定有效。当事人约定债务人到期没有清偿债务，抵债财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响其他部分的效力；债权人请求对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应予支持。当事人订立前款规定的以物抵债协议后，债务人或者第三人未将财产权利转移至债权人名下，债权人主张优先受偿的，人民法院不予支持；债务人或者第三人已将财产权利转移至债权人名下的，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条的规定处理。”
另外，最高人民法院于2020年12月25日通过、2021年1月1日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条规定，“债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持；债务人履行债务后请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，人民法院应予支持。债务人与债权人约定将财产转移至债权人名下，在一定期间后再由债务人或者其指定的第三人以交易本金加上溢价款回购，债务人到期不履行回购义务，财产归债权人所有的，人民法院应当参照第二款规定处理。回购对象自始不存在的，人民法院应当依照民法典第一百四十六条第二款的规定，按照其实际构成的法律关系处理。”
因此，从上述纪要、解释及相关法律规定中我们不难看出，关于“以房抵债”协议的法律效力及债权人权利行使的方式并非只有唯一的标准答案，其根据该协议签订的时间、抵债的方式及内容的不同有所区分：
“以房抵债”法律风险防控1.债务履行期限届满后签订
注意审慎签订“以房抵债”协议，尤其是签订的时间尽量在债务履行期限届满后签订，避免抵债协议被法院认定无效，不能产生“以房抵债”的法律效果的风险。
2.事先查询抵债房产权属信息
签订“以房抵债”协议前，建议先行在不动产管理中心等部门查询抵债房产的权属信息，明晰该房产上是否存在抵押、查封、与他人共有或存在居住权等可能影响到房产权属实现的相关权利。
3.公允作价，不损害第三人合法权益
签订“以房抵债”协议时，建议以合理的价格进行作价，避免抵债房产价值远高于债务金额被债务人或第三人主张撤销，或法院审查认为“以房抵债”协议存在恶意损害第三人合法权益等情形，为抵债房产的交付设置不必要的障碍。
4.及时办理交付、过户登记
签订“以房抵债”协议后，建议尽快办理房产的交付、过户登记手续，避免债务人或第三人在此期间另行转让房屋所有权或设定其他权利负担或被申请强制执行。同时在“以房抵债”协议无效的情形下，债权人可以请求对抵债财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿，反之不享有优先受偿的权利。
