对于贵州想买车的人来说，可能大家首先想到的还是位于贵阳市的孟关汽车城，规模大，品种齐全，销售量也很大。

实际上这样的市场也不少，贵州湄潭汽车城就是在这样的大环境中应运而生。湄潭汽车城位于湄潭县当时的黄家坝镇，东离湄潭县城8公里，西距遵义65公里，和凤冈县、余庆县等相邻。

无忧托管按月收租金的模式，带来1套的销售额

2014年，湄潭汽车城动工建设，2015年08月06日，开发商组建贵州时基商业管理有限公司，专业负责湄潭汽车城商铺的托管招商和运营，负责贵州汽车汽配博览城的招商运营工作，按照贵州时基商业管理有限公司和业主签订的合同有效期为10年，前3年由贵州时基商业管理有限公司无偿使用，后期租赁时间按照合同约定收取租金。

为了快速完成商铺的销售，开发商湄潭天成置业有限公司还出台了《回购承诺书》，如果商铺在10内没有增值，开发商无条件按照150%的购房合同价回购商铺。

自开工建设以来，湄潭汽车城做了很多广告，进行了多次活动和促销，销售始终没有起色。2015年10月18日，湄潭汽车城开盘，开发商为湄潭天成置业有限公司。由于湄潭汽车汽配城区位优势不明显，因此，自开盘以来，销售效果不尽人意。

按理，开发商托管，业主安心在家睡大觉就收钱的好事，为什么大家就不买账？实际上，购买人也不糊涂，因为一个商铺能否经营下去，位置是很关键的。

据业主介绍，这里虽然有326国道和黄瓮公路交叉接壤，也在县城扩容的规划范围内。不过扩容工作才刚开始，扩容完成后也只是城乡接合部。在区域位置上一直没有明显的优势，也不是中短期投资的最佳选择。如果单凭开发商的一己之力，没有十年二十年的经营沉淀和发展是不会有回报的。

因此，在这么个地方进行开发本身就需要勇气，当然，也说明开发商和规划部门沟通有关系，或者说相关部门给开发商一些未来规划和承诺，否则没有谁会冒很大的风险进行开发投资。

划行归市政策出台及执行，商铺销售大幅度飙升

说到划行归市，对于业内人士来说可能都不陌生，但是对于非业内人员来说，还是不是很清楚，百度一下，划行归市的意思就是指专业大市场由于经营的产品种类繁多，行业也复杂，就是将这些产品按照种类划定区域进行分类形成专业大市场进行经营的行为。

直接点说，划行归市就是将同类产品放在同一个地段或者同一个经营区域，进行统一经营。这不仅便于运营方集中管理，同时，也在行业内形成规模效益，容易形成健康发展互促成长的专业市场。划行归市的优势就是品种齐全，选择面广，市场集中透明，容易形成公平公正的营商环境，也容易让消费者信赖，减少因为价格不透明带来的宰客、以次充好等市场经营纠纷。

对于贵州来说，贵阳划行归市形成的规模效益我们知道的孟关汽车城、西南商贸城、花果园五金市场，沙冲路茶叶市场、阳明花鸟市场等，都在消费者心中形成了固定的消防习惯，需要买产品的时候，就会首先想到这些专业市场。

2015年10月10日，湄潭相关部门召开了专题会议，研究湄潭汽车销售、服务业等划行归市等相关问题，10月13日，出台了《关于全县汽车服务业划行归市的专题会议纪要》，按照该会议纪要，相关部门做好宣传引导工作，制订集中整治方案，抽调专人开展集中联合行动，最终确保全县128户汽车服务业主全部清理规划到位。

2016年5月，湄潭出台了《关于规范二手车及整车交易市场管理的通告》，对于新审批的二手车及整车交易等行业经营一律按照“划行归市”的管理原则执行。

有了红头文件的背书，也有了《通告》的引领，湄潭汽车划行归市看来是势在必行，众多持币观望的商铺购买人看到了湄潭汽车城的发展前景和升值空间，纷纷地跑到该博览城去询问价格和购买商铺。

有了红头文件的背书，有开发商的回购承诺，当然也有运营公司的专业经营，业主认为自己是稳赚不亏的生意，投资就盈利的项目都不干的话真的是傻子。

很快，湄潭汽车城一期建设的90000多㎡的商铺就销售出去了20000多㎡，从以前的屈指可数的购买业主变成了现在的400多位投资户，按照销售人员的说法，如果不是疫情的到来，预计一期工程也要不了多久就会销售结束。

精明业主善于算账，美好收益的前提是划行归市执行力

对于商铺购买人来说，有专业的公司运营商铺，有划行归市的红头文件的背书，也有了规范二手车及整车划行归市的划行归市通告，同时，还有开发商的溢价回购，因此，此次商铺购买的生意是稳赚不亏的生意。

按照购房合同及托管合同及回购承诺书，业主购买了商铺面积为31.83的商铺，购买价格为255404.00元，托管给运营管理公司，前3年即2016年12月1日至2019年11月30日止免费，第4年即2019年12月1日起至2020年11月30日，收益为30732元，第5年即2020年12月1日至2021年11月30日租金为34147元，这两年的租金于2021年11月30日前支付。

笔者算了下账，如果按照租赁10年托管算，第4年租金为30372元，第5年租金为34147元，第6年至第10年租金按照不升值的算，我们取第4年和第5年的平均值，则为32439.5元/年，则7年租金为227076.5元，加上原商铺价格的150%回购，则为383106元，租金和商铺回购总收入为610182.5元，净利润为354778.8元，利润为138.91%，平均年利润率为13.891%；如果按照最低升值的第5年34147元/年算的话则为235614元，加上开发商承诺的10年后按照150%回购的话则为383106元，总收入为618720元，净赚363316元，利润率142.25%，你平均利润率为14.225%，远远高于存款收益，也高于大部分的投资理财产品收益，何乐而不为？

如果我们只是为了收租，10年租金按照第4年和第5年租金的平均值来计算，后6年的总收入为227076.5元，还有28327.5元就持平，如果按照开发商不升值就回购的说法，从第5年开始按照34147元/年计算，总收入为235614元，回本还差19790元，也就是说，不到11年投资商铺就可以收回本钱，这也符合商铺投资的价值。后续在商铺增值、商业地段成为湄潭专业汽车市场的时候，单价还会上升，赚的租金更多，何况商铺经营成熟了根本就不担心出租，自己还舍不得卖呢，留下一个商铺就是留下一棵摇钱树。

不过，业主和开发商稳赚不赔的前提，那就是相关部门必须严格执行划行归市政策，将湄潭的128家汽车服务业主，按照划行归市的政策统一到湄潭汽车城经营。

如此美好的规划，本来是一件利国利民的大好事，为什么到最后出现开发商很无奈，购商铺业主很愤怒，银行有苦难言，税收和就业无从说起的结果呢？请看笔者的后续解读。