一、项目背景与停工现状

佳源万达广场位于南京江北新区研创园板块，是规划中的67万方城市综合体核心商业部分，由佳源国际出资建设、万达集团轻资产运营。自2019年签约以来，该项目曾被视为江北新区商业升级的重要引擎，计划引入万达广场、五星级酒店、商业街等业态，原定于2022年8月开业。

然而，项目自2021年底起多次陷入停工风波。截至2024年7月，官方确认项目因建设单位资金短缺及合同纠纷仍处于停工状态，商业主体结构虽已封顶，但外立面未完工、内部装修未启动，工地无施工人员及机械运作，复工时间未定。开发商佳源国际因债务危机，已于2023年5月被香港高院颁令清盘，进一步加剧项目不确定性。

二、停工原因解析

1. 开发商资金链断裂

佳源国际自2022年起陷入流动性危机，全国多地项目停工，股价暴跌99%，最终被清盘。其在江北的住宅项目佳源玖棠府也曾因资金挪用问题停工，后由政府专班介入“保交楼”才逐步恢复。

2. 合作模式风险

万达仅负责轻资产管理，实际投资方佳源国际需承担建设资金。这种模式下，合作方的资金稳定性直接影响项目推进。

3. 行业大环境影响

房地产行业下行周期中，高杠杆房企普遍面临融资困难，导致商业项目优先级低于住宅“保交楼”。

三、对研创园板块的影响

1. 商业配套严重滞后

研创园作为江北新区重点发展的科创产业聚集区，目前主要依赖砂之船奥莱等较远商业体，生活便利性不足。万达广场的长期停工使板块内居民日常消费需求难以满足，削弱了产城融合的吸引力。

2. 区域发展信心受挫

该项目曾与地铁11号线卓越路站（在建）、周边住宅（如佳源玖棠府、仁恒城市星皓）形成联动规划。停工导致区域商业地标缺失，影响企业入驻与人才引进。

3. 住宅项目连带风险

佳源玖棠府虽已交付，但配套商业未兑现，业主对区域价值产生质疑。2022年周边二手房价格一度出现滞涨，部分房源降价10%-15%。

四、对周边房价的传导效应

1. 新房市场去化承压

停工事件加剧购房者对开发商资金安全的担忧。例如，同板块的启迪水木滨江、正荣润棠府等项目曾因停工导致销售遇冷，需通过降价或降低首付比例促销。

2. 二手房价值分化

已交付的佳源玖棠府等小区因配套缺失，房价涨幅低于江北核心区其他板块。2024年数据显示，其二手房均价维持在3.1-3.3万元/㎡，较2021年高点下跌约8%。

3. 投资预期降温

商业配套的长期缺位使研创园板块从“潜力新区”标签转向“配套待兑现”阶段，部分投资者转向更成熟的江北中心区或城南中心（如复工的大悦城项目）。

五、未来展望与建议

1. 复工可能性分析

尽管2024年底有传闻称项目复工，但现场实探显示进展有限。若佳源国际无法引入新资方，政府或需协调其他房企接盘，但商业体量较大且需追加装修资金，接盘难度较高。

2. 区域补救措施

短期：加快砂之船奥莱等现有商业的业态升级，填补消费缺口。

长期：推动地铁11号线建设，强化与河西、江南主城的联通，提升板块独立性。

3. 购房者应对策略

优先选择国资背景开发商项目（如仁恒、保利），或关注已明确复工的配套（如大悦城），规避资金链脆弱企业的潜在风险。

佳源万达广场的停工不仅是单一项目的困境，更折射出江北新区在高速扩张中的结构性挑战。对于购房者而言，需更关注开发商实力与配套落地进度；对于政府，则需在“保交楼”基础上，探索商业项目纾困机制，避免区域发展失衡。未来，研创园的产城融合能否破局，仍取决于重大配套的实质性推进。