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香港楼市撤辣的短期刺激效，到头了。2024年2月香港政府宣布全面撤辣，然而近期楼市再次降温探底。香港中原地产数据显示，6月新房成交回落到660套，创下撤辣后新低。买卖低迷的另一面，是租金市场大繁荣。

（来源：Pixabay.com）数据显示6月租金指数报189点，创下了4年半新高，上半年租金累计上升1.6%，租赁市场很火热。买房和租房分化非常明显。有网友说：香港中介刚刚把普通话练好，想不到内地客户不来了。一方面房价持续下跌使得持币待购的人数不断增加，另一方面租房市场持续旺盛，推动租金不断上涨，市场变得复杂了。在这之前的几个月，堪称中介们的短暂辉煌。2024上半年内地赴港买房人群的成交额，创下29年新高。中原地产数据显示，上半年香港有6117宗普通话、拼音买家买卖登记，同比上升70%，总金额705.4亿元，同比上升42%，创下1995年以来新纪录。当时的政策是内地买家买房和香港本地居民同权，不需要缴纳7.5%的买家印花税和新房印花税，香港居民第二套房7.5%的额外印花税、6个月转售的20%额外印花税，都被撤销。当时香港政府的目的很明确：放开限制，鼓励大家买买买！成交量也因此大幅度暴涨，2024年3月和4月的成交分别为3971套和8551套。然而好景不长，5月份香港维持在了5546套成交的高位水平，6月份迅速下跌到3856套成交，可以预见7、8两月会持续下跌。率先感受到寒意的是新房开发商，大规模的打折优惠频频出现。4月撤辣之后，长实集团旗下的港岛南区Blue Coast楼盘以捞底价首轮开售，推售422套住宅，均价为2.19万港元/平方尺，相比周边二手房相当于打七折。

（楼盘区位很有优势 来源：长实微信小程序）尤其是7月份新开的楼盘，位于香港启德和黄金海岸，几乎都是同片区最低价、甚至香港新房最低价开售。再加上港币和美元的联系汇率制度，美国处于加息周期，香港的房贷利率也不会低，那么没有内地买房客关注的情况下，大部分香港人转向租房。尤其是香港自2023年开始加强力度推行优才计划，引进人才的门槛降低，出现了一波租房需求小爆发。

(来源：香港入境处）根据香港差饷物业估价署的数据显示，2024年6月租金指数为189点，环比上升0.16%，创4年半新高。新房、二手房量价齐跌，而租金却蹭蹭蹭往上涨，香港楼市迎来至暗时刻。

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纵观香港的这一波下跌和回暖，几乎与内地同步。香港差响物业数据显示，香港商品住宅售价指数，2024年前5月回落1.7%，已从2021年9月份高峰期回落23.1%。2021年三季度也几乎是内地楼市的高点，当时买一二手房的一批人，都被套牢。香港经历了这一轮下跌后，二手房的价格几乎回到了2016年水平，新房由于打折促销力度大，几乎跌回2015年水平。撤辣只是短暂地帮助楼市续了一个季度的命，不能从根本上改变现状。有香港本地媒体报道了两个二手房亏本割肉的案例。业主A有一套位于香港九龙城区红磡黄埔花园2期的小两房，大约36.14平米，折价22.8%成交。香港九龙城区红磡板块很有代表性，这位业主在2020年花费728万港币购入，经历4年后账面亏损166万港币。业主B有一套香港大围片区名家汇小区，139.54平米的房子。业主在2016年以2023.8万港币买入，近期以1762万港币卖出，折价率12.936%，历经8年账面亏损261.8万港币。仲量联行的一个数据是：截止2024年3月的过去12个月内，香港负资产，也就是物业市场价低于房贷总额的个案数量飙升400%，达到3.2万套。如果2024年楼价下降10%，负资产数量将突破10万套。

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大约20年前，香港楼市同样经历了一轮急跌。2002年，官方数据显示1997到2002年，香港楼市、股市总市值损失约8万亿港币，居民失业率从1997年的2.2%上升到2002年的7%以上。居民负资产、经济增长、财政赤字，每一项都很重要，每一项都很艰难。然而香港高层依旧选择了一条走过的、最保守的路：重启楼市2002年11月，时任香港房屋及规划地政局局长孙明扬，推出了九项救市措施。内容包括取消土地拍卖、终止公屋出售等等，每一招都是为了让房价重新上涨。后来政府还推出过650万港币的投资移民资格，相当于买房香港落户。孙明扬因此多了一个外号：孙九招香港从此变了一副模样。2003年开始居屋消失，公屋供不应求、等候时间大幅度增长，自由交易的商品房价格大涨，大量低收入者不得不住进劏房，也就是分割的格子间。后来的新特首曾荫权，以及新一代领导班子也将曾经的八万五公屋计划抛弃，供应收紧，刺激楼市。

（香港盛产房地产富豪 来源：Forbes.com）2011年，居屋计划重启，首批新建的居屋于2014年12月上市。公开数据显示，当时政府共推出了2160套，以市场价七折出售，申购超62倍，共13.5万人申请。这相当于：62.5个人抢一套房子。比上海新房摇号刺激多了。一年之后的2012年，曾荫权因涉嫌犯罪被迫卸任特首，另一边房价不断创新高。等到梁振英上台后，大量的内地富豪前往香港买房，反而助推了香港的新一波房价上涨。梁振英曾说：要是有水晶球，有前后眼的话，我们就坚持当年继续做每年八万五供应这个目标。

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历史不会重复，只是反复重演。老舍的短篇小说《不成问题的问题》曾被改编成电影，主角丁务源由范伟饰演，范伟凭此角色获得了金马奖影帝。丁务源是一个大农场的主任，负责日常经营，但他不懂经营，农场产量不低却一直在亏损。

（来源：豆瓣）好在丁务源非常会做人，做事周全，只要有人开口求办事，他的口头禅一定是：不成问题。令人感到害怕的是，社会上如果有太多这种看似无害的老好人，某些事情就没法运转，甚至会变得越来越糟。就好像大家都知道长期依赖房地产是没有出路的，最终会让所有人买单。它是房间里的大象，不成问题的问题。谁错了？谁都没有错。每一个人都错了。