Part.1

楼市调整深化，奥体地王放风价2.5万/㎡

2025年作为这几年楼市调整的转折年，在2023-2024年频繁的楼市利好政策刺激下，2025年楼市是持续低迷，还是转热？从目前政策大基调看，都在尽可能刺激购买力提升，提振市场信心，力争今年实现“触底反弹”。因此，此轮楼市调整后能否在2025年进入企稳向好发展，就非常关键。在正常的楼市发展规律中，“地价决定房价”一直是人们普遍认为的规律。然而从2022-2024年楼市调整中，虽然市场低密，土拍供应和成交量都有明显降低，土拍成交地价也降低不少。从2022年以前的普遍万元地土拍火爆，降温至央国企普遍底价托底低价摘地，更有地块多次流拍也常态化。因此，在楼市格局发生颠覆性变化之后，通过土拍预测楼市未来发展风向，也非绝对准确，但一定具有参考性。在2024年9月30日，央企招商斥资10亿元，以9888.89元/㎡的楼面地价，摘取GW1-13-40宗地（确定案名：招商西安玺），虽为港务区“新地王”，但却是“0溢价”底价成交。

很多人认为土拍市场回暖，以“面粉决定面包价”逻辑提出市场回暖“房价上涨论”。但从地块容积率不大于2.2，绿地率不小于35%，建筑密度不大于20%，建筑限高54米，地上计容建面100982㎡指标，就可以看出宗地规划标准较高，地价贵也在情理之中。尤其在央企品牌加持下，在奥体落定招商“玺系”最高标准产品，目前放风价高达约2.5万/㎡起，让很多人更是笃定了2025年西安楼市“起飞”。回归市场现状，在政策性刺激楼市“回暖”趋势下，个别土拍高价的的成交，并不能影响楼市发展基本盘面。

Part.2

二次公示地块，成2025年首宗万元地

1月24日，中国土地市场网发布了《西安浐灞生态区2025年度第一批出让住宅地块详细清单》。发布了4宗开发用地，其中城改用地3宗。其中还最值的关注的是地籍编号CB2-2-280地块，是今年首宗起拍万元地。地块位于欧亚五路以南、灞河西路以西，约82.35亩，容积率≤1.8，绿化率≥30%，建筑密度≤28%；竞得人需要配套建设约900㎡社区配套用房（社区党群服务中心）、600㎡社区服务站、700㎡养老服务用房、669㎡文化活动站。地起拍价11.7亿元，竞买保证金24000万元，如果按照底价折算，楼面价约11911.27元/㎡。地块网上挂牌期限为2025年2月17日至2月28日，挂牌报价截至时间为2025年2月28日。

值得注意的是，地籍编号CB2-2-280地块，曾在2024年8月《关于西安城市高质量发展示范区单元详细规划管控一张图中22个地块实施详细规划的公示》出现过，这已经是第二次公示。

已经在2025年1月28日发布出让公告，从宗地公示指标看，该地块起拍价11.7亿元，仅起拍楼面地价就高达约11911.27元/㎡，楼面地价比浐灞地王招商西安序（楼面价约18835元/㎡）低，容积率仅1.8，规划定位会更高。

地籍编号CB2-2-280地块，位于招商西安序千万级豪宅东侧地块，东面一线灞河岸线景观，河景视野优于招商西安序，且容积率更低，不难看出定位必是豪宅级标准。

虽然，浐灞编号CB2-2-280地块，是2025年第一宗楼面地价起拍即“万元地”，但比招商西安序楼面地价低了6924元/㎡，不难看出是“低价出让”。由于2024年9月30日招商已经在奥体摘取港务区地王，打造招商西安序项目。因此，编号CB2-2-280地块，最终会被哪家房企收入囊中，非常有看点。

Part.3

万元地数量减少，底价成交常态化

在西安土拍市场，万元地早已经常态化。虽然在这几年楼市调整周期，土拍万地大幅减少，但还是有不少万元地出现。除了近期即将拍卖的“万元地” CB2-2-280地块外，即将批量入市的2024年12宗万元地新盘将入市销售，但绝大多数为底价成交。其中高新区7宗、文教园3宗、沣东2宗。

由此可见这两年万元地只是数量减少了，却从未断档过。由此也可以看出，即使经历市场调整周期，万元地“支撑”西安房价的趋势依然强劲。另外，从2024年西安全年成交成交153宗土地，成交总总面积9459亩，土地出让金总金额近800亿元，土地成交建面位居第一，成交金额位居第五。

由此数据就不难看出，即使经历楼市调整期，西安楼市后劲依然十足。而2月份将有18宗，约866.776亩地出让，住宅容积率在2.5-2.8之间，依然集中分布在浐灞国际港、高新、大明宫、西咸能金区等板块，计划今年购房人群应重点关注。

End