最近看到这么一个数据：1996年，中国家庭负债率3%；2010年，中国家庭负债率20%；2022年，中国家庭负债率62%，而其中80%的家庭负债都在房子上。楼市发展二十几年下来，最明显的变化不是住房面积越来越大，反而是购房压力越来越大，对生活消费水平造成严重的挤兑。而今，伴随着内外交困的整体环境下，楼市又来到了一个新的十字路口，楼市这列疾驰的火车开始慢速接人了。虽然不少人心中仍然是怨气丛生，但总是拗不过内心追求美好生活的向往，只要条件满足，时机合适，该买房的人还是要买的，只不过要更加谨慎小心就是了。最近，就有不少人提出问题：“未来2年，多大面积的房子会更受欢迎呢？”，我认为可以参考万达王健林曾给出的购房建议：“买三不买二，面积不超过110”，本期咱们就一起来聊聊吧。

按户型分布看2019年市场三房成交占比达50%，其次是二房户型，占比22%；2020年以来，三房成交占比逐渐扩大，2022年第一季度占比高达64%，二房户型占比则持续下降至14%。很显然，3房的成交量在持续攀升，需求量在不断增大，但两房的成交量和需求量却不增反减，我认为说明了两点：一来，受疫情影响的这几年，房价实实在在的出现了跌幅，同样的首付可以有更大的购买力，所以能够得着3房谁又会要2房呢；二来，也说明市场对3房的需求量是比较大的，过去是因为被高房价压制着没办法而已，对于购房者而言，功能满足优先于舒适性，再小的三房都比二房好。小三口之家可以多一间办公用书房，4口之家上下铺挤一挤3房也够用，2房就不行了。

我相信王健林的本意还是在基于高房价的背景下，在购买力有限的情况下，面临这4口以上的家庭居住需求，不得已只能选择110平的紧凑型4房，而不是劝说大伙选择110平的3房。因为如今的楼市，小到70平都已经能够满足3房结构需求，又何至于选择110平的3房呢，除非你选购的是豪宅，与普通刚需无关。CRIC数据显示，2022年上半年，194个重点监测城市普通住宅三房和四房的成交比例达80%，三房的成交占比皆是最高的，其次是四房。但是就未来2年而言，楼市整体下行的格局难以扭转的情况下，我认为需求4房的家庭可以大胆的往110平以上的大户型去看一看，预算充足的甚至可以看一看豪宅，预算相对有限的也可以重点看看一百二三十平的4房产品。

任何观点都不应该一味地盲从，而应该进行批判性的吸收，3房作为未来的主流产品我是认同的，但面积不超过110平的理论显然有些保守了，至少未来2年应该是这样的。因为过于紧凑确实无法满足全家改善的需求，反而容易成为鸡肋产品。基于目前楼市下行，房价不高，优惠不断的背景下， 针对改善家庭我认为可以多往好的楼盘大的户型去看一看，争取一步到位，而不要轻易想着过两年再置换，那样代价就太高了。