说句心里话，作为福州地产界“老人”，还是少有听闻这种搁置了29年再入市的楼盘项目

按正常进度推算本该早已经上了旧改名单了，但它如今却以待售新盘的角色重新焕发新生命

别说普通购房者，就连业内人士都不免有些忌惮

内心充满的不是冲动和欲望，而是无数个为什么

阳光城檀映（备案名：润华山庄），一个背靠高盖山公园的南二环项目

1993年，福建建树房地产公司以协议出让的方式获得了“润华山庄”的土地使用权，后因规划调整等因素，项目一直未能完工

直至2016年阳光城全资收购了建树地产，开始接手该项目的建设，但不知为何依旧迟迟不动

终于等到了2022年，此时距离拿地已过去了29年

阳光城才开始了备案审批、项目更名、进场施工、启动宣传等一连串动作，就这样，又快过了1年

开盘时间一再拖延，一会儿9月一会儿11月的，金九银十都没赶上，如今又逢疫情估计更不可能了

说实话，能否开盘，何时开盘，我一点也不关心

之所以出文，本意还是希望提醒人们不要踩坑

因为该项目的问题和毛病，又何止延期这一项......

第一，土地年限问题

93年的地块，就按2年后交房来算，土地使用年限也就只剩下40年不到了

虽然都说可以续交，但是一来没有实操案例，二来花了几百万代价买个使用年限不到40年的住房

于情于理心里总是不爽的，你可以不在乎，但不代表未来下家也会不在乎，影响流通是肯定的

第二，三无地带问题

要知道，南二环伴随着近几年的大力度开发，方圆1公里已经囊括了地铁1号线、万达、SM广场等

即便如此，如今南二环在福州老百姓心中还是城乡结合部的存在，难以成为购房者的优选项

可阳光城檀映可能连城乡结合部都称不上，而是一个无地铁、无商业、无学区的三无地带

远离南二环核心区不说，甚至还有一堆怪事怪论，结合搁置29年的骚操作，怎能不叫人多想呢

第三，产品定位问题

该盘最大的宣传点在于：南二环、低密度洋房，总高8层，住房容积率1.0

低容积率不假，但是将低容积率跟豪宅产品进行相匹配就过分了

容积率是辅助条件而非必要条件，只有在产品、地段、资源等基本前提保障下，低容积率才有意义

你能说容积率2.1的天琴湾、朗云不是豪宅吗

你能说容积率1.56的远洋天赋就是优质项目吗

更何况，该盘还保留了20年前7栋已建住宅，02年的旧润华山庄与20年后的阳光城檀映要同处一个社区，这画风你敢想象吗

最后再说南二环，这算优点吗？我看距离奥体三件套貌似还更近一些，倒不如说是奥体盘更贴切

第四，产品定价问题

檀映主打三款户型：95平、115平、146平，与前两期咱们分析的北源和望悦相类似，定位刚改

按照目前已领证的9-12栋楼备案价来看，均价得2万7以上，最高3万3，套均250万到500万之间

不难理解，这三个项目放起来一对比，但凡还有一点理性之人，都会选择前两者，而不可能是檀映

除非该项目愿意对标九里晴川以及水晶榕著，以2万45的价格面世

那么我想，凭借价格的优势，还有可能从北源以及望悦的口中夺食，同住宅和龙湖口中抢夺刚需

否则就这条件，这价格，伴随着种种不利因素，步住宅和龙湖的后尘基本可以说没什么悬念

那么，该项目究竟能买吗？

接下来的论断是重点，务必认真吸收

首先，千万不要成为首批进场的“羔羊”，因为首开价格一定都是最高的，试探性价格至少得两万七八，而这个价格完全可以守候北源和望悦

其次，你要做好长期持有的准备，因为该盘定位不是刚需而是刚改，未来能匹配的客群少之又少

刚需可以选择三江口地铁房，五四北战坂片区，甚至于价格更低的水晶榕著和九里晴川

刚改可以选择北源和望悦，甚至东二环五里亭都可以，十有八九不会去选择矛盾百出的项目

第三，民企暴雷已不是什么新鲜事儿，阳光城自从去年10月开始就已经陷入了资金困境，而今又因为一份清盘令，再度成为行业的焦点

除非你是勇士，愿意直面惨淡的人生，愿意与该项目相守终生，愿意承担一切可能存在的风险

不想面对，那就老老实实的选择国企、央企、现房，不说多优质，但起码不能有过多的明显不利因素，可以保证正常的生活运转不会受到影响

如果实在还有非买不可的理由，那我也就不再劝了，但切记切记切记不要首批进场......