如今的地王真的是风光无限。2月20日，大家和滨江分别以4.7和4.3万/m2楼面价拿下城东新城和西兴地块，整个市场情绪仿佛再一次被推到了高潮。不知道你们有没有发现，各区域的地王已经真真切切地影响到了区域内的二手房市场。

中海拿下寰宇西地块后，有关它未来要卖10万+的消息传得漫天飞。前几天，奥邸国际成交了一套建面约214.98m2房源，挂牌仅一天就成交6.48万/m2楼面价的滨江湖墅地块。北侧不远处的馥香园成交迅猛，2月18日成交两套建面约175.44m2房源，成交总价分别为1373万和1320万，折合单价约7.83和7.52万/m2。

还有边上的养云静舍据说三天成交了两套。招商在拿了钱二板块的新地后，栖江揽月似乎又成交了一套等等。你会发现，各区域地王的出现已经开始影响周边次新房的成交了。而城东新城新地王和滨江西兴地块的出现，后续势必也会影响二手房的成交。很明显，地王对次新房的影响已经不可避免。

仔细观察这一现象，你会感受到两个明显的特点。

·首先，地王带来的刺激影响最直接的是优质次新房的成交。不管是奥邸国际还是馥香园，放在各自的区域内都是相当不错的次新房。至于那些普通甚至是老破小房源，影响可以说忽略不计。所以，地王对加强核心区域的成交，甚至是涨价预期是显而易见的。

·其次，供需关系是地王发挥作用的前提。奥邸国际所在的奥体板块以及馥香园所在的申花板块，供需关系是相当健康的。奥体板块的客群可以是来自全杭城甚至是杭州以外的。至于申花板块的馥香园，本地置换以及城西等客群。

所以，符合以上两点的项目，在地王的刺激下，促成成交的概率会大大增加。对于这一现象，其实是可以预见的。毕竟，在不限价时代下，这些顶级地块的售价往往也会向板块内的塔尖二手房看齐。这一涨价预期加上地王的刺激，使得不少购房者担心踏空。于是加快入市形成二手房成交大涨的局面。但小鸡认为最终的情况是大部分不限价地王价格只会在真实二手房价左右徘徊，仅极个别会突破，像水电新村就是一个例外。

为什么会这么讲？锦绣公馆从7.94万/m2的价格有传闻说涨至9万+，可以看出房企选择了快速去化+性价比定价的方式，并没有一下子出现很高价，然后选择慢慢出售的方式。所以再怎么传地王，房企们还是保持了一丝理智，毕竟即便是现在还是活下去最重要。