说起龙华新房市场，今年的开发商都感觉“亚历山大”。

近日，文君去看了离深圳北站最近的超核紫云府，预计9月开盘推出466套82㎡的3房2厅1卫和93㎡的3房2厅2卫户型，听说价格有惊喜，总价约500万出头，上车门槛低于超核中心润府。

同样位于深圳北站的中海珑悦理，在8月19日开盘推出477套建面约88-129㎡的3-4房，备案均价7.24万/㎡，总价区间581万-1010万/套，送简装，也比之前超核中心润府开盘最低总价少了100多万。

7月29日，龙华中心区的鸿荣源尚云开盘，推出666套82-120㎡3-4房，折后单价仅5.8万/㎡起，总价区间480万-838万，价格回到了2017年壹成中心七区的价格，而且还带精装修交付；

同日，清湖地铁口的宏发悦见倾湖开盘，推出348套建面约96-119㎡3-4房，折后单价5.84万/㎡起，总价514万起。而隔壁的盛璟润府，在2021年开盘，均价6.8万/㎡，时隔两年均价降了近1万/㎡；

7月27日，观澜的合正观澜汇三期开盘，推出714套建面约103-129㎡住宅3-4房，特惠房源单价4.2万/㎡起，总价约433万起。对比3年前观澜汇二期的均价5.69万/㎡，降了约1.4万/㎡。

面对都在“降价”的龙华新房市场，即将开盘的星河星悦云邸值得去打新吗？

我们先来看下星河星悦云邸所处的板块-龙华大浪片区。

大浪不属于龙华热点置业板块，处于龙华边缘地带，楼盘存在感都不高。

长期以来这个片区都是作为深圳一个后工厂存在，聚集了大量厂房，遍地的小产权、农民房，居住环境十分“脏乱差”。

大浪面貌

虽说目前大浪片区有地铁6号线经过，设置元芬站和阳台山东站，去往深圳中心区距离拉近，但住房需求仍未改善多少。

因大浪的整体城市面貌差，而且商品房价格还死贵，导致片区内的住宅销量不佳，本地的置业需求基本都要去到龙华其他区域。

比如，位于大浪北部的锦顺名居在2021年7月开盘，推出520套建面约78-129㎡住宅，备案均价5.38万/㎡，当天传出销控为两位数，而截至2023年8月23日，深圳房地产信息平台显示已备案房源仅有165套。

过去2年多，这个楼盘去化率不足32%，实在是惨不忍睹！

星河星悦云邸位于龙华大浪街道布龙路与华繁路交汇处东侧，前身是谭罗村城市更新单元，建设规模约超53万㎡，规划建设11栋48层住宅楼、2栋48层保障房、1栋30层办公楼、1栋42层办公+酒店建筑以及商业裙楼、集中式商业，以及一所12班幼儿园、一所9班幼儿园、一所45班9年一贯制学校，打造为城市综合体项目。

星河星悦云邸位置图

受地理位置影响，星河星悦云邸被多个农民房环绕，周边有赖屋山新村、中保富裕新村、三合华侨新村、三合新二村等，短期来看项目居住环境很尴尬。

据悉，本次项目首推879套建面约95-124㎡3-4房，3梯6户，价格或超过5万/㎡，一路之隔的的悠山美地目前二手房参考价5.22万/㎡。

如果说，此次星河星悦云邸售价超过5万，总价最低要接近500万。

话说手握500万，凭啥要选择星河星悦云邸？

选择龙华中心的鸿荣源尚云、观澜的合正观澜汇三期不更香吗？

另外，还有一个问题，这次星河星悦云邸设计的建面约95-124㎡3-4房户型偏改善，把总价拉高了。

试问，谁买房改善要选择在“大浪”呢？改善的购房者多是有实力的买家，如果说想在龙华改善，多的是比“大浪”更好的片区，比如深圳北-红山-上塘等。

所以，这个盘文君认为没必要看交通、商业等配套，就问问你要是真的买了星河星悦云邸，下一个接盘侠会是谁？

恐怕是个烫手山芋……