我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，我目前是刚需婚房，总价400万想在外环内上车，前阵子重点看了下徐汇的长桥版块和华东理工版块，考虑的是徐汇的教育资源比较优秀，距离家里亲戚也近一些。我们预计会在这套房子里住5-10年，所以期望未来好转手些，方便置换。我们主要是想问问长桥，华东理工版块未来升值空间大吗？以及长桥四村、三村及附近的房子怎么样？上班在闵行莘庄，目前没有小孩，3年内也没有要小孩的计划，主要考虑学区升值。

沪叔：你关注这两个板块来说，目前属于发展很成熟的板块，位置也核心，长桥这边之前是工人新村，整体两个板块的配套偏老旧，这边的客群相对固话，由于学区的加持，这边价格并不低，很多人为了学校过来的，所以性价比一般。首先学区在确定的那一刻已经涨了，后面带来的是保值，并且教育改革，未来可能有风险，如果暂时不用的话，买学区房是不太划算的，溢价过高。

关于判断板块升值潜力？首先对于板块的认知，不能只局限当下，更多是贯穿过去，现在，未来。一个板块一定会经历四个阶段的生命周期：1、炒概念；2、炒地皮；3、炒配套；4、炒供需。上海楼市有很多区域，区域内也有很多板块，板块价格各有不同，你关注的板块如果处于炒概念阶段，板块房价在城市的板块平均价以下，买入后升值潜力大；如果板块处于炒地皮和配套阶段，房价在城市板块中位数以下，此时买入赚几率很大；如果你买入板块在炒供需阶段，此时这个板块价格远超过城市板块最高平均价格，那么风险较高了。上海各大板块所处阶段详见知识星球。

提问：沪叔您好。预算是600w，两房，目前我和我母亲最看中张江板块（不过另外只实地看了金桥和三林），但我觉得有可能是因为我一直生活在川沙对于张江比较熟悉，我看有的自媒体推荐三林板块，但我get不到。所以想问问有没有什么推荐板块。想投资兼自住（即满足通勤）。另外我和我妈妈在张江板块觉得可选的房有三个片区。一个是高斯路那边（在建的21号线高斯路站附近），房龄00年之前的动迁小区，但两房房源非常少，买得起的学区也很一般。第二是中环外的玉兰香苑片区，那边总共有四期时间跨度04年-10年。但在售的两房已经在预算的临界线了，且离地铁站远。第三是往南华夏高架附近的川杨新苑和申城佳苑，房龄新，10年-18年。如果出于投资兼自住哪个片区更合适呢。

沪叔：就你目前关注的张江片区里面：①紫薇公园附近的动迁+老楼梯房，21号线新线辐射1公里附近住宅。②二中心小学+竹园初的二梯队学区动迁但不临近配套。③孙桥的次新动迁。从保值上来说，选②确定性更多。从自住属性来说，①③临近配套，生活更便利。600w实际上看你这边选择的产品情况，基本可以买到浦东中内环的2房。

最近身边朋友问沪叔，现在楼市怎么样，停贷潮会不会让房产泡沫破裂？其实大规模断供，烂尾几年前也出现过，不过现在因为疫情更严重，你看看08年和14年，08年金融危机，房价下跌，爆发断供案例，2014年楼市高库存，部分房企资金链出现危机，房价下行，和现在楼市遭遇类似，任何预测都是徒劳的，害怕泡沫而不去买房，对于个人后半生是另外的结果，一个大泡沫的形成和破裂，有可能横跨你的一生。关于2022年楼市判断详见知识星球。

提问：沪叔，你好，积分61分，刚需自住，预算在300-500万，买新房一直没买上，郊区不要积分的新房，看不上，太远了，你觉得二手房买在宝山怎么样呢？最好有地铁，房龄不要太老，怎么买会比较好呢？

沪叔：你好，虽然说现在购房者普遍认同买新房更划算，毕竟存在倒挂，但提前是能买上这些有倒挂虹利的新房，久打不中，及时止损，不失为一种明智的选择。宝山这几年发展可以的，虽然说价格洼地，楼市有轮动效应，下一轮周期说不定轮到宝山补涨，顾村板块、上大板块、杨行板块都是刚需上车性价比高的区域，顾村的馨佳园、上大的丰宝苑、杨行的四季都会。

提问：沪叔，你好，泗泾这片区域的房子未来容易出手吗？感觉城市界面一般，我们是刚需自住，年底计划上车，但是担心现在买贵亏了，未来不好出手，预算在500万，请问有哪些比较合适呢？

沪叔：你好，泗泾这个板块最大的优势是交通发达便利，区域板块内的9号线到七宝、漕河泾、徐家汇、陆家嘴这些区域极其便利，产业一般，主要有G60科创走廊概念，价格适中，人流量多，需求和购买力都不缺，买在这里选比较好的优质次新，未来不缺接盘的。