2025年3月31日，南京发布“房七条”新政，从取消限售到公积金扩容，政策力度空前。本文结合政策细则与市场背景，剖析其核心内容及对楼市的影响。

一、政策核心内容解析

1. 全面取消商品房限售

自2025年3月31日起，南京全市范围内取消商品住房限售政策，购房者在取得不动产权登记证书后即可上市交易。此举终结了自2017年起实施的限售政策（原需满3年），显著提升了二手房流动性，为置换需求打开通道。

2. 住房公积金“全家桶”政策

允许购房人提取本人、配偶、父母及子女的公积金支付首付款，政策有效期延至2026年底。以首付50万元为例，若夫妻公积金不足，可叠加父母公积金填补缺口，首付压力最高可减少40%。

3. “以旧换新”补贴升级

政府提供新房合同金额1%的补助（首批1亿元），叠加房企3%-5%首付补贴。例如，500万元总价的新房，购房者可获政府5万元+企业10万元（按5%计算）的补贴，总补助达15万元。

4. 青年安居支持体系

针对45岁以下青年群体，推出“三低一宽”金融产品（低首付、低利率、低月供、宽期限）。南京银行的“鑫青贷”首付可低至15%，利率最低3%，前5年月供仅需100元本金，极大降低购房门槛。

5.房票制度全域化

推行电子房票“全城通兑”，库存商品房纳入“房票超市”，覆盖住宅、公寓、商办等多类型房源。2023年以来已发放1.1万张房票，消化库存6200余套。

6. 盘活存量与城市更新

加大商办、科研用地再开发力度，增加改善型住宅供给；推进城中村改造，2025年计划启动12个项目，提升城市居住品质。

二、政策出台背景与市场现状

市场回暖信号明显：2024年南京新房、二手房成交面积同比分别增长29.9%和16.7%，房价连续3个月环比领涨全国（0.6%、0.7%、0.5%）。

政策松绑趋势：2022年南京曾缩短限售期限，2024年放宽多孩家庭限售，此次全面取消限售顺应全国超30城松绑趋势，强化“因城施策”导向。

三、对南京楼市的预期影响

1. 短期：供需博弈加剧

二手房供应激增：取消限售将释放大量次新二手房源，短期内或导致价格竞争，尤其投资属性强的板块或面临降价压力。

置换需求激活：“以旧换新”补贴与公积金扩容，加速改善型需求入市，推动新房去化。

2. 中长期：流动性提升与市场分化

流通性改善：取消限售促进“卖旧买新”链条运转，盘活存量市场，增强楼市活力。

品质导向增强：市场化竞争倒逼开发商提升产品力，老旧房源加速淘汰，推动住房品质升级。

3. 青年与刚需群体受益

-低门槛金融政策叠加公积金家庭互助，降低首付与月供压力，吸引新市民、青年群体入市，支撑刚需市场。

四、专家观点与风险提示

专家分析：中指研究院指出，取消限售的城市（如重庆、长沙）未现房价大幅波动，南京政策组合拳或推动市场温和回暖。

潜在风险：若二手房抛压过大，或导致部分区域价格回调；税费政策未同步调整（如增值税、个税），可能抑制交易意愿。

南京“房七条”以取消限售为核心，辅以金融、公积金、置换补贴等政策，旨在构建“多维互促”的住房消费体系。短期或加剧市场博弈，但长期将提升流动性、优化供需结构，推动楼市向“住有宜居”转型。政策效果需结合后续市场反应与配套措施持续观察。