作者：周军律师.

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消费购房人是指符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房买受人。

符合条件的消费购房人享有超级优先权，可以排除建设工程优先受偿权，抵押权人的强制执行。

那么，购房后卖出名下其余房产的，是否符合该规定中“买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件从而排除执行？

最高院在《郭勇、北京城乡建设集团有限责任公司再审案》中明确：

购房人在购买房屋时名下如有其他可用于居住的房屋，后来相继出售的，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二个要件，不能依据该条排除执行。

最高院认为，

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。"

该条规定是为了保护消费者的生存权，突破了债权平等原则和合同相对性原则，亦应从严审查、严格把握。

根据二审判决查明的事实，郭勇在购买案涉房屋之时、在房屋被查封之时，名下均有其他可用于居住的房屋，只是后来相继出售，不符合该条规定的第二个要件，故二审判决认定其不能根据该条规定排除对案涉房屋的强制执行并无不当。

据此，如果当事人在购买房屋或房屋被查封之时，名下有其他可用于居住的房屋，即使后来相继出售，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的第二个要件，不能依该条排除执行。

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