前段时间，一位粉丝突然跑来问我：二娃，中海观澜府现在要卖多少钱啊？

我说：不是早就卖完了吗？现在只有二手房了！

他说：对呀，我说的就是二手房！

艾玛，他这一句话，把我给整尴尬了！

 因为，我也不知道中海观澜府现在二手房要卖多钱。在我的印象中，这个楼盘收楼至今，好像一套二手房都没有成交过啊！

而为了确认这件事儿，我还专门找了中介进行核实，得到的回复也没有意外：

是的，中海观澜府，这个开启广州“PPT卖房”先河的网红盘，收楼至今，真的一套二手房都没有成交过！

◆ 中介回复

那么，作为广州同期的网红盘，比如万科城市之光、万博和樾府、星樾TOD、大壮名城、富颐华庭等楼盘，当前的成交又是怎样的呢？

我们不妨来看一张图：

发现了吗？

以上几个红盘，在5月28日广州新政后（取消2年限售，拿证即可卖房）全都有成交。

其中，富颐华庭、大壮名城、万博和樾府均成交了1套二手房。万科城市之光，截止目前已经成交了6套，整体单价保持在4-4.7万/㎡。

而最强的，当属星樾TOD！

新政后，该小区一共成交了13套（截止至8月12日），成交单价在3.3-6.2万/㎡之间。

所以，作为老城区的大红盘-中海观澜府，为什么反而0成交呢？

原因到底出在了哪里？

好巧不巧，今天二娃在购房群里，刚好看到了大家在讨论这一问题，觉得还蛮有意思的。下面，一起来看看吧！

群友A：我朋友说他口罩期间买的中海观澜府，7万/㎡买的，现在卖10万/㎡，涨了40%?

另一位群里立马反驳说：要看卖价！整个小区挂牌几十套，完全没有成交，有啥用！这价格就是用来骗人的，成交价格才能作为参考。

随后，他丢了一套挂牌6.8万/㎡的小三房出来，并说到：估计跌到5万多才卖得掉！

那其实在这里，我们似乎就已经找到中海观澜府，至今0成交的原因了：挂牌价太高！

有多高呢？

据贝壳数据显示，中海观澜府共有36套房源在售，目前整体挂牌价高达92256元/㎡。

从业主挂牌的房源可以发现，目前大家叫价基本在7-8万/㎡之间，最低的一套也要6.8万/㎡。

有不少业主，甚至挂出了天价，去到10-12万/㎡。

最高的一套，更是高达15万/㎡！简直吓死人！

但我们都知道，现在是个什么市场？行情有多差？信心有多缺失？

所以，谁又会选择去当冤大头，去当韭菜啊？

为此，卖不掉，0成交也就是理所当然的事情了！挂牌价反正随你挂，你挂20万/㎡也可以，关键是，你得有成交啊！

毕竟，成交价才能真实反映这个小区当前的价值。

说到这里，我们同事提出了一个很好的问题：这些人，为什么不愿意降价卖房？即便无人问津，也不肯降价出售？

关于这个问题，我猜，你们很多人会说：

因为，观澜府的自住客多，投资客很少！

如果你们是这样想的话，那么，恭喜你，回答错误！

因为，二娃从多个角度去求证后都发现，其实观澜府投资客是真的很多。而具体表现在以下几个方面：

1）观澜府挂牌率很高！

据贝壳数据显示，中海观澜府总户数1136户，目前出售房源36套，挂牌率去到3.169%，是一个比较高的数据了。

尤其是对比其他几个网红小区，它的挂牌率是最高的。这能间接反映出，它的投资客占比较多。

2）我认识的业主，收楼后都不去住，直接出租了！

另外，二娃有认识好几位中海观澜府的业主。让我很意外的是，我和他们挨个聊天后发现，他们收楼后，竟然没有一个人入住，全都把房子出租出去了。

因为，他们也都是抱着投资心态买的这个房子。

◆ 第一位业主的回答

◆ 第二位业主的回答

◆ 第三位业主的回答

3）整体入住率不是很高。根据业主反馈，目前入住率大概在50%左右的样子。（这个没有精确数据，就是纯肉眼观察的结论，仅供参考）。

所以，为啥业主不急着降价跑路，降价卖房呢？

说一句扎心窝子的话吧：据我观察，买中海观澜府的人，都是一群不差钱的主！他们都不是刚需客，通常都有好几套房。

所以，价格不合适就不卖，反正他又不缺钱！

还有一个原因是：中海观澜府很好出租，而且租金很不错！

比如我认识的几位业主，目前租金是这样的：

业主A：92㎡三房户型，目前租金7500元/月。

业主B：143㎡户型，什么都不配，9000元/月。

业主C：两套房，一套161㎡，租金1.8万/月。一套143㎡，租金1.5万/月。

所以，如果价格不是很理想，达不到他们心理预期，他们就不会卖，宁愿出租都可以。

对此，你们怎么看呢？你们觉得中海观澜府二手房，卖多少价格相对合理？