城中村是城镇化快速发展的产物，它以相对低廉的生产生活成本，服务了城市的发展，也支撑了无数外来务工人员在城市安居乐业。

随着城市发展，西安城中村改造作为民生工程和民心工程，一直受到社会和政府的重视。

2023年4月，中共中央政治局召开会议指出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。

2024年1月，西腾产业投资与西安工投集团共同签订西安照明电器工业公司更新改造项目，在浐灞田家湾片区推进老工业厂改造升级，盘活工业国有资产，提升运营效益。

一、田家湾片区现状

表现为宅基地、工业用地、商业用地相互交织且违章建筑较多，“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”普遍存在。

城市中心区的旧村已经没有传统乡村的农业风貌特点，周边建成区多是成熟的城市配套和商办、工业建筑。

村内租房市场活跃，外来人口与低收人人口聚居，公共服务设施缺乏、或与周边建成区共享，治安管理难度较大。

房屋质量欠佳，维护也不及时；小商贩、小作坊多，食品安全等问题也难以得到保障。

在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差等条件下，如何盘活存量资源，促进土地资源可持续利用？

二、项目更新改造策略

2.1融合更新，村企共建微更新提升工作。

企业做为项目运营主体，积极与村集体共同完成微更新改造，包括动线调整、电线杆迁移、垃圾场翻新、停车场扩建、道路休整、外墙粉刷。

在物业管理上，村集体土地建筑与园区项目统一管理，由专业招商运营团队负责定位、招商、运营，优化老旧业态形式，建立产业、商业和公共服务业态互动融合。

“人口密度大，停车难是摆在眼前的问题，村民和企业都希望能够有更多停车位，这就需要更新现有停车场，这是符合片区所有伙伴的利益。”西腾产业投资工程部总经理任新亮认为，这就形成了“双赢”。

2.2对城中村的改造不应只注重于居住环境，更应该为村民收入考量。

田家湾片区处于西安地铁6号线田家湾站外，低租金优势一直很受外来务工人员欢迎，承担了居住、工作的社会功能，一味推倒重建反而会加剧城市内部的公平性差异。

“西安的城市更新已经呈现一种趋势，就是微更新营造宜人环境，在工程改造实施过程中最大限度减少对村民工作、生活和日常通勤的影响。”任总认为轻改造才是考验城市更新运营商的水平，在现有条件下克服困难，改善居住和交通环境，也能够让村民的出租收入上涨一些。

2.3着重考虑对城中村公共空间有机更新。

现在城中村由于建筑密度大，非常缺少儿童玩耍、村民活动、小聚聊天等场地，长安时间·星光照明项目在这次改造更新中，加入了大量公共休闲文化场景，打造公园氛围，释放生活功能空间，重塑邻里交往的舒适场所，提升人居环境品质。

向全社会提供365*24小时“生活+办公+商业娱乐+新媒体”的一站式公共服务场景。

通过增加生活、产业、休闲服务配套来引导功能复合集聚，对外有标志性的入口场景，对内打造出一站式生活街区+文化创意办公空间，与周边联动，业态互补，实现园区的“宜玩、宜业、宜拍”功能。

随着西安文旅产业的火爆，街区商业和夜市经济还将持续升温。

在内容上，运营团队挖掘区域居民需求，填补公共设施和商业空白，和周边商场进行差异化配置。

正在引入露天影院、屋顶露营、艺术餐厅、小剧场、艺术画廊、创意市集、微短剧拍摄基地、婚礼堂、摄影工作室等。

融合园区、街区、社区、网红景区的功能，集娱乐、生活、工作、文化于一体，完善老社区配套服务半径。

变城中村为新“城中景”。

2.4扩大村民就业，增加村民收入。

“城中村微更新是很有难度的赛道，除了改善居住环境，更要想办法稳民生、稳就业、增加收入。”西腾产业投资总经理助理易旻昊解释合力促进社区经济高质量稳定发展主要依靠两种办法。

一方面可以和农村集体经济组织合作开发，通过部分商服商办自持经营实现集体资产保值增值，确保村民获得长期、稳定的收益。

另一方面园区改造完成后计划引入科创和文创企业200多家，释放3000多个工作岗位，就近上班，安居乐业，也必将成为全国社区治理和更新的示范案例。

产村融合，再通过空间服务、企业服务、品牌推广、投资孵化、社群活动持续把片区经济发展起来。

根据规划，“长安时间·星光照明”整体业态以微短剧拍摄基地、数字媒体、商业服务、文化教育等业态为主，打造产业聚集度高、就业质量高的新经济产业高地，助力数字创意产业创新发展。

从“拆改留”到“留改拆”的微更新理念转变，是未来全国城中村改造的必然方向，也是城市更新的基本原则。

“我们不能因为存在一些问题就大拆大建，失去了宝贵的城市记忆。”任总认为微更新改造将成为未来城中村改造研究的主要方向之一，但是目前市场对拆除重建的价值取向尚未扭转，也缺乏更多的微更新实践案例作总结探索。

“西腾产投还将继续探索以人为本的城中村微更新改造理论和实践。”易旻昊认为城市更新的本质就是资产的保值增值，聚焦产业聚集和就业岗位的兴产赋能肯定可以带动区域发展，更高效的利用政府财政和市场资金等等。

公司产品研发团队将持续跟进。

关注西安创业项目、产业培育孵化、存量资产盘活与城市更新等主题，内容合作：yiminhao