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人，在不断地涌向门头沟区，奔向曹各庄的新盘长安华曦府。

据说，自11月底开放售楼处后，长安华曦府曾一周内累计接待了超2万人，目前工作日看房需要排号，而到了周末，光纯净水就能消耗大几十桶。

如此盛况，即便放在北京楼市最辉煌的年代，也是难得一见。

在8月底，当电建地产以底价提前“勾地”长安华曦府时，其董事长王海波和总经理李端，大概率不会料到今天这个场面。

但是，如此火爆的长安华曦府，却悄然“让出”了28%股权，令人费解。

它的接盘者，是一个地产新贵——贝好家，贝壳找房旗下的开发平台。

贝壳曲线入局

9月29日，电建地产拿下长安华曦府地块满月。这一天，海赋丰业把海赋锦业1400万元数额，质押给了贝好家（北京）置业有限公司。

海赋锦业是长安华曦府的开发公司，海赋丰业则是电建地产的全资子公司。海赋锦业成立于2024年8月29日，注册资本1亿元，法人赵宇飞。

它成立的当天，也是长安华曦府地块成交的日子。

11月21日，长安华曦府售楼处正式开放的前夕，它又一次质押了股权，还是1400万元数额，质权人还是贝好家。

按照海赋锦业的注册资本来算，电建地产一前一后两次，共将长安华曦府28%的股权，质押给了贝好家。

在地产圈的股权交易里，先质押再过户，是一种常规的流程。这表明，至少从目前来看，贝好家会持有长安华曦府28%股权。

作为贝壳找房旗下专注于地产开发的平台，贝好家成立一年多来，已在北京、上海、西安和成都注册了子公司。

它的第一个项目是7月30日，在西安未央区以1.338亿元的底价摘得两个地块；随后的9月20日，又以10.76亿元的价格，拿下成都锦江区金融城三期H12地块。

在北京，贝好家曾在今年3月份参与了顺义区的一宗土地拍卖，但遗憾而归。

这一次，它通过长安华曦府，曲线入局。

按照贝好家CEO徐万刚此前的说法，贝好家拿地，并不意味着要成为开发商，主要是为了验证C2M解决方案能否落地。

亏损的电建地产

天下熙熙，皆为利来。

长安华曦府很火，但电建地产为何还要卖它的股权呢？当然，也因为质地不错，它才卖得出去。

但一个很骨感的现实是，这家央企开发商兜里的余粮也不多了。

自去年开始，电建地产就陷入了连续的亏损中。2023年，它的营收173.66亿元，同比腰斩54.03%；归母净亏损6.71亿元，同比下降544.37%。

今年上半年，营收开始增加了，但利润继续着亏损。总营业收44.55亿元，同比增加40.62%；归母净亏损6.49亿元，同比扩大38.97%。

最新的3季度财报显示，1-9月份营收79.82亿元，同比增长49.78%；归母净亏损9.37亿元，同比扩大26.96%。

让电建地产陷入这个怪圈的主要原因，是毛利的下降。前三季度，它的营业成本达到了77.5亿元，毛利率仅为2.91%。

盈利能力急速下降，但电建地产的债务却在不断攀升。截至9月末，一年内短期借款9.5亿元，较年初增加118.89%；应付票据2.85亿元，较年初增加81.52%；一年内到期的长期借款59.83亿元，较年初增加9.82%。

与此同时，现金流却在进一步缩水。截至三季度末的经营现金净额1.93亿元，同比减少83.67%；期末拥有现金及等价物95.16亿元，较年初减少4.17%。

如此现状，王海波和李端组合，亟需一个强有力的项目，来拉动电建地产持续走低的业绩。

而在北京城区，电建地产主要在售楼盘是现房丰台华曦府，再往前一个开发的项目，是2020年和华润置地在石景山一起打造的长安九里。

贝好家入局长安华曦府，至少减轻了电建地产的部分压力。它的地价是16.36亿元。

出圈的亮点与槽点

火爆出圈，加上被贝好家看中，长安华曦府是一个值得外界期待的项目。

花姐先来看看它的优点：

1、地价缝差。它的土地成交价16.36亿元，折合住宅楼面价仅2.79万元/平，而期房指导价为6.1万元/平，中间缝差达到了3.31万元/平米，操盘的空间非常大。

2、稀缺性。在电建地产拿下长安华曦府地块之前，整个门头沟已经有22个月，没有新地入市了，积攒了大量的潜在客户。花姐了解到，电建地产之所以能成功勾地，还有附加了条件，这里就不便说了。

3、送面积。长安华曦府有78平米、96平米、118平米和135平米4种面积段、五款户型。它们有一个共同的特点，南向送内嵌式阳台和飘窗，北向送设备平台变室内面积，令实际得房率在90%以上。

这也是门头沟首次出现大阳台的产品。它送面积的尺度，是和丰台的中环悦府、中建云境、京能西贤府、中建和颂九里看齐的。

但长安华曦府也有它的槽点。

1、不实用。主要表现在78平米户型，三居的储物空间太小，卧室没办法做正常的衣柜；2、转角落地窗冬冷夏热，还有隐私风险。

在长安华曦府的官方宣传中，它把储藏空间换算成2行李箱。连同橱柜也算上，称可以装下292个20寸行李箱。这些行李箱到底有多大，购房人是没有概念的。况且，样板间北面的两个房间，连衣柜也没放。

2、交房时间太久。长安华曦府是一个只有10-11层的洋房，工程量并不算大，但交付时间要等到2027年。也就是说，至少要两年半时间，这会让部分购房人等不及。

3、真火还是假火？对于长安华曦府的排队现象，有人在社交平台上称，很多人是奔着看新鲜的态度去的。

可无论如何，浙西都也掩盖不了它人气爆棚的事实。

最后，花姐想补充一句，如果把长安华曦府当作一个投资标的看，机构投资者贝好家都买进了，应该错不了。