商品房买卖合同签订后，购房者向房产商缴纳了定金或者首付款，然后再向银行申请购房贷款。但现实中，可能会出现购房者向银行申请贷款被拒绝，对购房者来说是非常棘手的事情。接下来该如何处理？能不能退房？定金或首付款能不能退？违约责任怎么算？

相关案例

A先生在B开发公司购买房屋一套，总价为25万，A先生先交纳认购金2万元。之后，双方签订《商品房买卖合同》约定当日支付首付款13万元，剩余款项按照商业贷款方式按期付款。A先生起诉，称因为房屋产权存在问题，银行不愿意提供担保，请求解除合同，对方当事人返还首付款及利息，并支付违约金。B公司辩称房屋产权没有问题。

法院查明，《商品房买卖合同》及相关补充协议系双方真实的意思表示，合同合法有效。现因涉案房屋无法办理按揭贷款手续，属于因为不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，导致商品房买卖合同不能继续履行。

法院判决，解除双方订立的买卖合同，限期返还首付款13万元并支付利息，驳回支付违约金请求。

文启律师说法

不动产买卖合同纠纷首先审查合同是否合法有效，当满足行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗等条件时，合同合法有效。在合法有效的基础上，才能请求解除合同。

合同解除事由包括三种类型，合同因出卖人或者买受人一方的原因不能继续履行的，对方当事人有权请求解除合同和赔偿损失。合同因政策变化等不可归责于双方的原因不能履行的，解除合同后，出卖人应当将购买款本金（首付款）及利息或者定金返还给买受人。

文启律师建议

无论哪一种原因导致无法办理贷款，购房者此前支付的首付款都应该退还，区别仅在于购房者是否需要承担违约责任、支付违约金。如果是房产商的原因造成无法办理贷款，购房者不仅可以退房，还可以要求房产商赔偿损失。如果是因为购房者自身的原因造成，只能由自己承担违约责任。如果前期支付的是定金，按照“定金罚则”，因购房者自身的原因导致无法办理贷款导致商品房买卖合同解除，房产商可以不退还定金。如遇相关纠纷，建议咨询专业律师。