最近几个月，贷款市场报价利率（LPR）有一些明显的变化，首先是7月起五年期LRP从3.95%下调到3.85%，之后又在10月份将其下调到3.6%。

商品住宅的贷款利率，在这个基础之上还有新的变化，那就是在合同现有LPR之上，再下调30个BP。

这一变化，被一些自媒体网友解读为房子卖不动了，通过降低贷款利率，来吸引更多人买房。

事实是这样吗？

这好比发一张劳斯莱斯五元优惠券，计划买房的人，会缺这0.3%的利息吗？显然，他们更缺的是几十万的首付款和每个月持续的还贷压力。

如果不是这个目标，那什么才是调整房款LPR的目标呢？

这需要我们先了解清楚，调整LPR与房子卖不卖得动之间，是否存在必然的联系。

下图整理了2000年以来的当月商品住宅销售面积（右侧纵坐标，单位：亿平米），以及当月的五年期贷款报价利率（LPR）（左侧纵坐标，单位：%）。

需要说明的是：图表中采用的是年份+月份标注，比如0012表示2000年12月，2409表示2024年9月，而非2409年。

LPR经历了先涨后降、尤其是最近几年快速下降的发展趋势。

住宅商品房各月的销售面积，总体也是先上升后下降的趋势，但在一年的不同月份，波动非常明显。

从数据看，两者并不处在相同的趋势线上，即当房贷利率下调时，商品房的销售并没有随之下调。

这说明利率不是影响人们是否购买住房的关系因素，至少从数据中不能证明两者存在直接的关联。

那么，什么才是宏观调控主动下调利率的关键因素？

答案应该是消费。

三产比例数据表明，我国当前的经济发展中，服务业占比超过54%，对经济的贡献程度超过六成。

当房贷利率下调之后，老百姓手里的余钱就更多，能够更好地参与消费，从而促进经济的内循环。

当然也存在另外一种可能，那就是手中有钱之后，一次性提前把房贷还清。跟前者相比，后者是一种更低概率的现象。