广州停止审批新增公寓等类住宅项目？

昨日，一份《广州市规划和自然资源局关于停止审批商务公寓等类住宅项目的通知》（以下简称《通知》）流出，引发业内热议……

广州禁止新增公寓？

据《通知》显示，在全市范围内停止新的公寓等类住宅项目的规划审批，编制土地出让方案时不得出现有关公寓等类住宅的表述，已出让且规划审批通过的公寓等类住宅项目，可按原规定继续办理后续审批手续。

《通知》明确，加强土地出让管理，按照鼓励商业、办公以及新型产业类项目自持经营的原则，在土地出让时，原则上需设定自持比例和自持年限，并在土地出让合同中约定。

此外，《通知》表示，严格规划许可审查审批。建设项目在申请建设工程规划许可时，应严格按照规划条件和土地出让合同约定的具体条件进行设计方案审查和许可。落实《广州市城乡规划技术规定》第三十三条有关要求，平面功能标注不得出现“公寓”“卧室”“客厅”等住宅类功能描述。

此文件免予公开，据广州市规划和自然资源局多位工作人员反馈，该文件为内部文件，目前仍在进一步沟通和研究中。

据广州市规自局工作人员透露，此举旨在加强广州市商业服务业用地及混合用地上建设的商业、办公及新型产业类项目管理，严遏将上述项目变相改造为具备长期居住功能的商务公寓等“类住宅”建筑的行为，切实发挥公共设施基本功能，维护健康有序的房地产市场秩序。

利好市场？

广州为何要禁止新增公寓？

事实上，公寓本身就是个“擦边”产品。在城市规划过程中，由于出现规划不当，各个城市商业综合体严重过剩，导致商办写字楼出现过剩，为了化解过剩的商办库存，“不限购、低门槛”的公寓应运而生，但从原则上来说，商办类物业不允许拥有居住功能。一直以来，公寓在市面上就被反反复复“下禁令”过很多次。

据不完全统计，近年来就有上海、北京、杭州、南京、深圳、成都、厦门、佛山、海南等城市出台过“禁公寓令”。

有业内专业人士指出，广州对于公寓的态度，大方向上一直都是很明确的，不允许有居住功能，只是审批上偶有松动。此次发文执行，严格审批，严格控制，有一部分原因是为了降低供应，减轻楼市压力。目前全广州一手住宅库存消化周期在20个月左右，整体呈现略微供大于求的情况。因此之前就有不少专家建议减少市场供应，缓解供求矛盾。而公寓是类住宅产品，对住宅市场起到一定的分流作用，禁止新开发公寓，可以间接起到减少供应，降低市场压力。

广东房协专家咨询委员会委员，广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉认为，公寓这种非住宅类项目，消防安全标准完全不同于住宅项目，而且也没有住宅类的生活配套，但居住人口以后，对安全和配套的需求增加，但事实上公寓无法应对这些需求。

目前，已经诞生的商务公寓等类住宅项目，价格下跌幅度比住宅价格大很多，对不动产价格体系产生巨大的冲击，去化难度较大，给投资者、开发商造成巨大损失，不利于招商引资，明确了不再审批新项目，对稳定存量价格有积极作用。

公寓的“春天”来了？

凭借着“不限购、低门槛”，公寓受到不少刚需客的青睐，也曾风光无限。如今广州禁止新增公寓，市场上现存的公寓，摇身一变成为了“限量品”，对公寓而言，是否能凭借此力“步青云”？

一直以来，公寓存在的“硬伤”就非常劝退购房者，不能落户、没有学位、不能明火、安全性私密性差等问题让公寓市场一直都弱于住宅市场。如今住宅尚在缓慢修复，而“问题多多”的公寓，想在此时打“翻身仗”恐怕有点困难。另外，虽然广州禁止新增公寓，从源头上限制了供应，但在目前的市场上，全广州公寓库存量近34个月，即使没有新供应，也几乎能卖3年，这还没算上大量二手市场放售的产品。

对此，有业内专业人士认为，供应减少对公寓肯定是利好，但是长期而言，公寓的行情还是要取决于产品本身的真实价值，所以给现存公寓带来的利好是有限的，对于市场上的公寓，可能去化会更快，但交易价格估计不会产生太大变动。