经常看笔者文章的应该知道，最迟2年后，楼市大概率迎来反转，当然，在诸多因素影响下，时间很有可能提前。

其中一个核心逻辑是，楼市复苏跟随库存去化进度而变化，目前全国楼市库存去化需要24个月，如果政策得力的话，库存或许在一年时间就会有本质改变，楼市复苏也就自然而然了。

然而，看了最近的楼市政策和相关城市的数据变化，认为最迟2年后，楼市有一种预感越来越强烈了！

根据上海证券报信息显示，四大一线城市2023年人口均回归到正增长，深圳增加12.8万人，北京增加1.5万人，上海增加11.5万人，广州9.3万人。

都知道，像北京、上海前些年都提的是疏解超大城市功能、控制人口增长，以至于人口都是净减少，其他两座城市在近年呈现负增长。但今年人口突然正增长，且人数还不少，说明啥？

一是因为此前控制大城市人口的策略发生转向，不再限制了。像他们放开顶尖大学本科毕业生直接落户就是直接例证；二是大城市魅力实在太大，吸引众多优秀人才落户。

更为重要的是，这还是一线城市楼市限购未全面松绑的情况下形成的结果。我们试想一下，随着楼市持续低迷，一线城市全面放开限购的信号越来越强烈，一旦真全面放开，谁都知道意味着什么，说是为资产保值也好，还是为获得更多科教文卫资源也罢，必将有一大波人为挤入一线城市买房落户。

信息还显示，其他新一线城市人口增长也非常迅猛，比如2023年合肥常住人口增加了21.9万，郑州增加18万，杭州增加14.6万，成都增加13.5万，西安增加8.2万，昆明增加8万，南京增加5.6万，武汉增加3.5万等等。

毫无例外，常住人口净增加的都是清一色的大城市。要知道，人口总量就那么多，近年还出现下滑趋势。大城市人口增加，意味着其他中小城市的人口被“虹吸”了，后者人口持续净减少。

对楼市而言，人口等于需求，谁的人口多，意味着需求强劲，市场支撑力强，当市场回到正常轨道后，房价的恢复速度更快、空间更大。当然，目前无论是一线城市，还是其他核心大城市，所面临的经济环境、楼市环境都是共通的，即较冷，都需要通过放开购房资格、落户资格，让更多的人入市买房。

像一线城市，自去年9月份开始，逐步开始放松购房资格，目前已经放松第三轮了。而新一线城市如南京和成都，分别放开买房落户、全面放开限购。说白了，他们并不满足现有的人口净流入，他们还需要更多的新鲜购买力进入楼市买房。这样的话，对于其他并无就业、科教文卫等竞争优势的中小城市来说，人往高处走，人口流出的趋势可以说是一点抵抗力都没有。对广大三四五六线城市而言，本身市场就不行，再加上大城市政策上的人口“虹吸”，形势确实比较严峻。

一句话，可能用不了两年时间，楼市分化将是前所未有的，3点应对。

1.顺应大势，如果有条件的话，房子还是应置换到高等级城市。

说过多次，目前货币宽松大环境逐步形成，存款利率在向3靠拢，未来应该还会朝2，甚至1靠拢，没什么好说的，当存款大幅跑输通胀后，人们只能选择核心资产来抗通胀，核心大城市的房产无疑是核心中的核心，当一线城市限购全面放开之时，应就是房产价值重启之日。如果在其他中小城市有房产，不妨归拢一下，该置换就置换，不要犹豫。原因很简单，以前都是核心城市因为调控控制，资金不得不外溢到其他三四线城市，楼市应声而起，但现在则是大城市疯狂抢楼市购买力，后者不仅要面对本身恢复艰难的处境，还要面临购买力被吸走。楼市冷热对比，可想而知。

2.品质改善房应是首选，刚需房该放弃不犹豫。现在无论是大城市，还是小城市，刚需房并不那么缺了，住房需求进入改善时代。像前些日子，上海、成都、郑州等城市，豪宅改善房卖得非常好，说明大家并未受楼市大环境影响，锚定品质改善房。在这些买房富豪中，或许不乏一些不缺房子居住的人，他们买这样的房子，无非就是把这类房子作为资产沉淀，说保值也好、传世也罢，反正就作为家庭财富传承的重要标的了。

而与之对应的，现在的安置房都是现成的商品房了，此前的经济适用房、“老破小”小区房子的命运（以旧换新打6-8折，拆迁可能还是赔本买卖）可想而知，还是那句话，改善需求趋势大潮下，没有接盘者的房子，势必会成为大家抛弃的对象，以脱手为目标的房子，该放弃要果断。

3.不要再到都市圈、卫星城城市投资房产。

很多人问笔者，都市圈的房子在这轮房价调整中跌得鼻青眼肿，是不是可以抄底呢？我的建议很明确：不要炒底。原因在于：

这波人口流向趋势显示，经济发达城市吸引的是全国人口，而不太发达的大城市，吸引的则是周边城市人。比如西安、昆明、成都等大城市人口都连年增加，可所在省份人口却是连年净流出的，说明啥？不太发达的省份人口仍旧在外流，那省会人口从哪里来呢？毫无疑问，对全国其他地方人口吸引力有限，只能主要是本身其他城市的人口。这样的话，周边都市圈的城市人口就成为了“首吸”对象。

很直白地说，核心城市不会把产业外溢给周边城市，因为自己还在抢人嘛，而周边城市还在面临核心城市抢人，那么多的房子，注定找不到接盘者，如果看不清大势而盲目抄底，自己很可能就是最后接棒这些城市房产的人。当然，这里也有例外，就是那些经济发达省份经济本身就非常强的三四线城市，老百姓钱包比较鼓嘛，但也仅限于品质好房，可作为富人之间的传递。