从目前的情况来看，小阳春是凉了，原本满怀期待，结果反手就被打了一巴掌，不少人对楼市能否企稳都打上了问号，再加上有些人把销售不佳的楼盘无限放大，搞得大家更没信心。对于后者，北京日报的话就很“应景”：别用特例唱衰北京楼市。
其实在现阶段，大家心里疑惑的问题就那么几个，楼市还能企稳回暖吗？怎么判断企稳回暖？企稳后自己的房子是跌是涨？接下来，就来聊一聊这些问题。
第一个问题，楼市还能企稳吗？
诚然，1~2月的销售数据很拉垮，3月还没出来，估计也好不到哪里去，各市都延续着2023年的下行趋势，不论是新房还是二手房，整体上都在以价换量，面对数据，大多数人对楼市没信心是正常的。
可楼市不单是银行、购房者以及开发商这三者之间的游戏，国家的态度是至关重要的，很显然，国家就是要救市，而且力度在不断加大。对于这一点，大家是没有争议的。
救市既然是国家要做的事情，那么肯定会做成，所以说企稳回暖是必然的结果，当然了，本轮调整比以往更“生猛”，因此在政策上要打组合拳，从目前来看，主要包括以下3个方面。
1、常规利好政策刺激需求端。
比如降低首付比例、下调贷款利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、第三套房允许贷款、逐步放开限购等等。
2、从土地和房子入手，消化库存，努力做到供需平衡。
从长期来考虑，“人房地钱”四要素联动机制是控制供需最好的手段，然而在现阶段就算是建立好了，也只能控制库存新增，对现有库存的消化作用并不强。
因此需要其他方式，比如城中村改造、城镇老旧小区改造和城镇化，这三项工作都涉及到拆迁，通过补偿，居民手里有了钱，自然会去买房，不论是消化库存还是刺激楼市，作用都很明显。
此外，天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南这8个城市已经开展“收购库存房转保障房和长期租赁房”的试点工作，还有很多城市开展以旧换新来释放改善需求，如果效果好，很可能在其他城市继续推进。
3、通过融资协调机制和土拍拉动市场预期。
通过融资协调机制来支持房地产项目，不仅减轻了开发商融资压力，还能保证把一套完完整整的房子交到购房者手里，说实话，这比什么都重要。一方面做到保交楼，另一方面，开发商有了资金，会不会撤掉一部分“打折促销”的楼盘呢？我认为是有可能的。
土拍方面，从去年后几个月开始，各市就已经出现高溢价的地块，今年亦是如此，比如合肥首轮土拍，最高溢价54%，杭州的滨江西兴某地块溢价23.6%，此外像苏州、厦门和宁波也都有不错的表现。
根据中指研究院的数据，截止到3月26日，第一季度全国土地出让金同比增长10.4%，楼面价同比增长了23.5%。
要交楼有交楼，要土拍有土拍，这些传递出来的都是积极信号，对楼市自然是有提振作用的。
以上政策有效果吗？肯定是有的，在这些政策的共同作用下，市场肯定会企稳回暖，但关键是需要时间。
第二个问题，该怎么判断楼市是回暖还是变得更差了呢？
如果要细说，判断的指标实在太多太多，而且看得越多，脑子就越乱，就拿销售数据和开发商投资金额来说。
1~2月，新建商品房销售面积同比下降20.5%，销售额下降29.3%，降幅大幅扩大；同时，全国房地产开发投资同比下降9%，降幅收窄。两组数据，一个是扩大，一个是收窄，一个往坏的方向发展，一个往好的方向发展，越看越乱。
所以说，对普通人而言，与其关注那么多数据，还不如只关注一点：所在城市的去化周期。
去化周期很好理解，就是用当前新房的库存量去除以此前12月的月均成交量，这个数据可以在当地的【网上房地产】官网查到。
具体来说，大多数城市的供需平衡线是10~12个月，如果去化周期大于这一区间，可以简单理解为房子库存大，市场是买方市场，开发商想要尽快把房子卖掉，只能降价销售。
反过来，如果去化周期低于这个范围，那么当地可能是供不应求的情况，房子少，买房的人多，这个时候就成了卖方市场，开发商会撤掉之前设下的折扣，房价可能涨上去。
有些时候，其实越简单越好，与其整日追着销量销售额这些数据，还不如专心看看去化周期。
第三个问题，楼市回暖后，我的房子会涨价吗？
决定房产价值的关键因素主要有两点：
第一点是在政策的作用下，房地产会怎么发展。
对此，中央已经明确提出，要走“市场+保障”的供应体系，其中的市场，又强调要建设好房子，暂且抛开配套不论，好房子最基本的要求是更好的质量、更好的服务。就像深圳取消“7090政策”、部分城市修改容积率规定、取消土拍限价，这些举措明显是在给好房子铺路。
第二点是自己房子的实际情况。
从央行早些年的调查报告来看，相当大一部分城镇家庭拥有自己的住房，除了自住外，其余的房子要么用来租，要么用来卖。
换而言之，这些房子与自己实际所住的房子相比，是存在一定差距的，自己都不喜欢，也不见得在别人眼里多受欢迎，而且它们在面对市面上新出现的高品质住房是更不够看，除非拥有极大的优势，比如学区，否则只会被越来越多的人嫌弃。
现在网上有不少标题是“超高层住宅在未来不受待见”的文章，文章中分析超高层在出行、拆迁、紧急情况逃生、电梯维修上的弊端，这些固然有道理，但其实更关键的，还是上面提到的政策，在低密小高层面前，高密度的超高住宅没有还手之力。
