未来的楼市，肯定是“保障+市场”的供应体系，用保障房来解决刚需，用商品房来满足改善。
毫无疑问，这条路是正确的，若能贯彻到底，那么低收入家庭甚至很大一部分普通工薪收入家庭的住房难题会得到解决，商品房价格过高的社会问题对这部分家庭而言也不再是困扰。
可大家也能看到，即便国家定调，但还是有很多人都希望房价能继续降下去，最好把泡沫彻底挤掉，让房价和收入在同一水平线上。
之所以会这样，是因为对保障房没有足够的认知，或者说是不够信任。举个简单例子，一对年轻情侣打算在明年结婚，但两个家庭收入并不高，买不起房，你说他们肯定能住进保障房吗？显然是不一定的，因此从他们的角度来考虑，势必会希望商品房持续跌下去。
此外，还有一部分人认为，保障房既然是解决刚需，价格肯定特别便宜，或是对面积有较大的期望。以上这些，原本还是未知数，但随着福州首批配售型保障房开始申购，答案已经很明确了。
第一个问题，配售型保障房的价格和面积。
福州这批配售型保障房的房价和面积如下：
1、701套房源带装修，均价预计5200元/平方米至5400元/平方米；
2、有三种户型，按“一房一价”销售，45平的1卧1厅1卫1厨，60平的2卧1厅1卫1厨，75平的3卧1厅1卫1厨。
5000多的价格贵吗？与同区域1万多的商品房价格相比，确实便宜不少，但购房压力彻底不存在吗？也不是，对低收入家庭而言，其实还是存在一定购房压力的。
很明显，尽管保障房没有土地出让金，也不摊入基础设施建设费用，但建房成本摆在那里，就算是财政出钱，也不可能是纯纯的“福利”。
按照福州市房管局保障处工作人员的说法，配售型保障房是要“保本微利”的，所以，大家不要对保障房的房价寄予特别大的期望。
面积方面，福州这批保障房的户型绝对不算大，一家老小五口人住在一起还是比较拥挤的，但要注意，不同项目的保障房，面积差距较大，比如青岛首个项目，提供大约2000套，面积以75平方米和95平方米为主。
第二个问题，配售型保障房面对的群体。
现阶段，各市配售型保障房基本上都是面对住房有困难且收入不高的工薪收入群体。就拿福州这次来说，首轮申请登记对象为住房和收入困难群体，如果首轮登记后有房源剩余，会开启第二轮申购，面向普通工薪收入群体。
此外，福州对住房和收入困难群体以及普通工薪收入群体进行十分详细的规定，具体内容如下：
住房和收入困难群体，包括福州市六城区公租房在保家庭、轮候家庭，且具有六城区城镇户籍的；具有福州市六城区城镇户籍、在六城区人均住房面积低于15平方米，家庭人均年收入低于2023年福州市城镇居民人均可支配收入（5.8万元）的住房困难家庭。
普通工薪收入群体，指具有福州市六城区城镇户籍，在六城区稳定工作生活，人均住房建筑面积低于15平方米，且连续缴纳社会保险或个人所得税满6个月的普通工薪收入家庭。
保障性住房以家庭为单位进行申请，一个家庭只能购买一套保障性住房。保障对象中已享受过政策性住房的保障家庭，应按规定腾退政策性住房，公租房轮候家庭应退出公租房轮候。离异家庭离异应满2年，方可申请保障性住房。
在申请标准上，各地都差不多，不同的是当地的人均住房面积、城镇居民可支配收入存在差异，大家可以结合自己所在城市的实际情况，看看是否可以申请。
第三个问题，配售型保障房能卖掉吗？位置如何？
福州这批，要实行封闭管理，不得上市交易，这与中央的定调一致，但各地的规定又有所不同。
比如上海的保障住房管理办法规定，购买共有产权保障住房，取得不动产权证满5年后，可以上市交易，且上市转让或者购买政府产权份额后，住房性质转变为商品住房。
位置方面，保障房周边也是有配套的，可不是什么荒地，还是拿青岛的首个项目来举例。
它紧邻地铁3号线，有公交站，15分钟生活圈覆盖幼儿园10个、中小学8个、综合医院2个、农贸市场和商城各1个。不得不承认，这其实已经相当不错了，所以大家也不用太悲观。
第四个问题，保障房能建多少？其中配售型保障房占比多少，租赁性质的又占多少？
相比于前三个问题，这个问题是最难回答的，因为保障房建设是一个长期工程，并不是一年两年就能完成的，对此，恐怕官方也没有一个十分准确的数字，所以只能按照已知的数据进行预估。
首先根据规划，“十四五”期间初步计划要建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），截止到2023年9月份，已完成508万套（间），也就是说在2023年10月~2025年期间，还有400万套（间）租赁性质的保障房要建设筹集，其中部分城市的规划如下：
其次，根据《关于规划建设保障性住房的指导意见》（14号文），配售型保障房主要在常住人口300万以上的35个大城市规划建设，2024年初，监管部门明确，将把范围扩围至省会城市或城区常住人口超过100万的城市。
具体的规模，我们不得而知，但根据相关机构的统计，已经公布配售型保障房建设规划的城市有几十个，具体规划如下：
最后问大家一个问题，如果符合申请保障房的条件，你更希望申请到配售型还是租赁性质的呢？
我相信，绝大多数人都希望是配售类型，因为自己的房子和租的房子，相差实在太大，就算是完全落实“租售同权”，很多人也更希望有一套属于自己的房子。
然而从目前的情况来看，租赁性质保障房占据主体，相比之下，配售性质保障房数量少很多。
从这方面来考虑，双轨制所要面临的难题不单单是推进速度，还包括思想观念，很多工薪收入家庭分配不到配售型保障房，但又想有一套自己的房子，那么到最后还是要买商品房。
当然，这种情况也不是没有解决方案，比如武汉在去年4月份推出的一批租赁性质的保障房，可以“先租后售”，简单地说，就是先租5年，5年后申请为产权住房，然后花钱购买，并用5年的租金抵扣购房款。很显然，这种方式是比较合适的，很多人都会满意。
