过去的几十年里，我国的房地产市场可以用“打鸡血”来形容，其中一个根本原因就是高速进行的城镇化，致使大量人口涌入城镇，催生了庞大的住房需求。

从数据上来看，2000年时的全国城镇人口为5亿，现在超过9.3亿，如此大幅度的增长，是房地产市场疯狂扩张最大的支撑，可以想象到房地产市场的火爆程度。

然而在火爆背后，也带来一些麻烦，城市人口的激增给市场造成了很大的压力，如果接不住这么多人，那就要完蛋，于是为了满足住房需求，住建部在2006年提出了“7090政策”。

所谓的“7090政策”，是指商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上。而现在，这一执行18年的“老政策”开始逐步退出市场。

根据中国房地产报的报道，深圳于3月25日发布通知，表示《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》，也就是“7090政策”已废止。同样，在早些时候的3月15日，上海也发布同样的消息，将在第二轮土拍中松绑“7090政策”。

第一，城镇家庭住房拥有率极高，改善需求是大势所趋。

央行曾经发布的数据显示，我国有超过96%的城镇家庭至少拥有一套住房，对其中大多数家庭而言，接下来的任务就是改善，可能是帮儿女买一套稍大的房子，也可能是自己买一套稍大的房子。

对于这一点，可以用诸葛数据中心研究报告中的数据进行佐证：今年1~2月，两房户型成交占比为14.2%，而在2010年，它的占比高达40%；

4房以上户型成交占比28.2%，同比增长2.2%，创2010年以来的历史新高；此外120~160和200平以上户型的占比也在稳定提升。

第二，城镇化进入后半段，入城人口大量减少，市场需要转型。

我国的城镇化超过65%，现阶段不可能像过去那样，通过城镇化在短期内让大量农村人口搬进城市，想想中央一直强调的“要适应房地产市场供需关系发生重大转变”，很显然，现在要做的，就是转型。

而且中央还强调，要建立“人、房、地、钱”4要素联动机制，控制土地供应，控制供需平衡。建设大户型的房子，相当于减少了新房，也算是联动机制的一部分。

综上，一方面是城镇家庭改善需求强烈，一方面是城镇化创造的刚需购房需求大幅减少，那么舍弃掉部分小户型，转而建造满足改善需求的大户型，自然是正确的选择，这也是大势所趋。

第三，从另一个角度考虑，取消“7090政策”其实是给保障房让路。

“市场+保障”的供应体系不用多说，现在大家普遍比较关心的问题在于，保障房有多大？价格有多便宜？要满足什么条件才能申购？

今年3月20日，福州首批配售型保障房启动申购程序，从现有信息来看，该项目提供701套精装修房源，户型包括45平的1卧1厅1卫1厨户型，60平的2卧1厅1卫1厨户型，75平的3卧1厅1卫1厨户型。

价格方面，根据申请公告，预计均价在5200~5400元/平方米，周边区域的商品房，房价均在1万以上；申购方面，优先满足住房和收入困难群体，剩余房源供应给普通工薪收入群体。目前首轮申购面向住房和收入困难群体。

通过福州的这批配售型保障房的申购，我们可以看出比较关键的几点：1、房价是低，但也不会是白菜价，毕竟成本摆在那；2、可以解决刚需住房难题，但户型并不大，未来会有比较强的改善需求。

当然，上海深圳的房价和福州相比差距很明显，但保障房都是“保本微利”出售，因此在上海和深圳这里，保障房和商品房价格差距会更明显，这也意味着很多家庭的首选会是保障房。

如此一来，对于90平以下的商品房而言，是个不小的冲击，而且“7090政策”的目的是解决中低收入家庭的住房需求，与保障房是存在重合的。

与其被动挨打，不如主动放开“7090政策”，把这部分市场让出一部分给保障房，同时用大面积高品质住房来贯彻中央提出“商品房满足多样化改善需求”的要求，这是一举两得。

舒适方面：

大家的收入是在增长的，只不过具体到每个人时，增长幅度和增长周期不同。当收入增长，追求更好的居住环境是理所应当的事情，毕竟没人愿意一大家五口人挤在一个70平的小三居里，而这就是妥妥的改善需求。

中央既然开辟出好房子的赛道，表示让商品房满足多样化的改善需求，而住建部又提出，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。

那么可以预见，以后建设的房子自然会越来越好，而且这里的好不单单是房屋的质量和户型，还包括小区的整体环境，就比如很多城市降低容积率，也就是说，小区的楼间距变大了，公共空间变多了，舒适度自然也就上来了。

保值方面：

小户型总价低，在过去“全民炒房”时期，刚需庞大，流通速度快，因此格外受欢迎。

可现在的情况却反了过来，炒房这条路被堵死了，国家还要大力建设和供给小户型保障房，同时改善需求不断变多，这个时候再去选择小户型商品房就有些不明智了。

所以说，小户型商品房的路越来越窄，相比之下，大房子是改善需求的选择，具有稀缺性，在市场更受欢迎，是值得长期拥有的资产。