最近高盛发布了关于中国房地产未来走向的预测。
相比美国2006年到2012年的下跌幅度，当前中国的房价只跌了一半，房价要下跌40%。
因为中国人最主要的资产就是在房子上面，房价也是最为敏感的话题，还是想再聊一聊。
第一，开发商已经凉透了
先不说房价会涨会跌，但是建房子卖房子的房地产开发商，目前基本上已经凉透了。
恒大，碧桂园这些已经炸雷很久了。
现在连号称最为稳健的万科，也一副要炸雷的走势。目前看，房地产开发商炸雷的后续，还远未到结束的时候。
全行业的开发商都是要死掉的样子，房地产是高杠杆，重资产行业，就现在这个环境，哪家银行敢给房地产企业大幅增加贷款，有几个人还敢去买期房？
先不说会跌多少，但是现在这个形势，开发商基本全灭，未来几年现在的新楼盘不降价就不错了，涨价基本上是没有多大指望的。
第二，房子的附加价值
很多人现在买房，都是冲着附加价值去的，主要是为了孩子读书的学区房。
上图是过去30年中国的新出生人口走势图。
人口出生率在2016年见顶，出生人口1786万，这些孩子，现在在读小学二年级。
2020年出生人口1202万，相比高峰下降32.7%，现在在读幼儿园小班。
2023年出生人口902万，相比高峰接近腰斩，目前还没开始读书。
总的来说，现在出生人口下降，只是才刚刚开始影响幼儿园。但是现在很多幼儿园已经招生困难了。等再过几年2023年出生的孩子开始读幼儿园又会是什么情景？
为了读幼儿园买学区房的还是比较少的。但到了小学，学区问题还比较严重，很多人为了孩子读小学而买房。特别是这两年上小学的，还是2015年和2016年出生的孩子为主，这两年的新生儿其实没下降多少，还是比较多的。
如果高价买入的小学学区房，等卖出的时候，要卖给谁？
3年后，小学招生就跟现在的幼儿园一样，学校根本招不满学生。
6年后，出生人口下降接近50%，本来一个班50个学生，现在一个班25个学生，还会有小学学区的概念吗？还有人会接盘小学学区房吗？
第三，买房还是租房？
如果不考虑房子的附加价值，其实就只剩下居住的价值了。
租售比是指房屋的总价和月租金之间的比值，比如一套100万的房子，如果每个月的租金有5000元，那么租售比就是200倍。
国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为200-300之间。
也就是说，如果一套房子用来出租的话，200-300个月（相当于16-25年时间）能够收回买房的成本。换算成收益率的话，相当于房租收益率在4-6%之间。
从投资回报率上看，这个收益率也不算有多高。毕竟房子交易费用高，流动性差，是几十年的超长期投资，租房各种事情还比较多，还有空置期。如果达不到4%，不考虑房价上涨，买房出租基本毫无价值。
但问题是一套100万的房子，一个月的租金有多少？租金能到2000块吗？有点难，1000出头都不奇怪。
如果按照租金1500元计算，租售比是666倍，每年的租金回报率1.8%左右。也就是说如果房价不涨的话，收益上看是比买货币基金还要低了（现在的货币基金收益率在2%左右）。如果考虑上贷款的利息啥的，那更是血亏。
一套月租金1500元的房子，租金回报率才能达到4%（这个租金收益率才相对合理一些）以上，房子的售价要在45万元以下。
但问题现在的房价，租金1500元的房子，售价会是45万？基本都远比这个高，超过的部分从租房回报率的角度来看，都是溢价。
四，小结
目前关于房子，如果不去看房价永远涨的信仰，就看现在客观环境的事实：
1. 目前房地产开发商基本全灭，未来几年开发商新楼盘不降价就不错了，涨价基本上是没有多大指望的。
2. 房子的学区价值，6年后，大部分的普通学区房的学区价值，将会被直接消灭。最多只剩小部分最核心的学区可以幸免。
3. 如果只看居住的租金回报率，4%已经是很低的要求了，靠收租都得25年才能回本。但目前很多房子的租金回报率可能甚至低于2%，比买货币基金还不如。
这些不是预测，都是事实。我们不需要猜房价还会跌多久跌多少，但想要趋势性反转，难度非常大，不要有太多的期待。
四十不是太少了，至少八十，日本就是例子，泡沫没有中国大，但是跌的时候可是百分之八十没有了，别说大城市抗跌，东京同样只剩下五分之一。
保守了 百分之八十起
泡沫越大的地方趺得越多，趺百分之八十都有可能
[笑着哭]2015年房价涨100%，实在太高了，不降价50%，老百姓买不起，也就不用着急买！[笑着哭]新闻报道房企有巨额负债，扛不了多久，房价必将暴跌！[点赞][呲牙笑]此时，"等等"，不急于买，是人民最正确的选择！[鼓掌][得瑟][点赞]人民的意愿，就是房价跌50%，才买得起！
深圳房价15万，跌40%，还有9万，很便宜是不是？
跌成负数吧[呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑]
我宣布，房价全部按照1000万一平计算，这样我们大多数人都是几十亿身价了[滑稽笑]
百分之40有点危言耸听，最少百分之60
降400%才正常
最新50大房企24年第一季度Q1企业数据出炉，全部同比下降。↓70～80％的3家。↓40～70％的34家。其于的↓40％以下。
一鲸落万物生
很奇葩吧，一堆砖瓦怎么会那么贵?大多数地方肯定腰斩!
才跌这么点
不可能吧人口迎来断崖式减少
开发商没钱了倒闭了，那么就没人回去做开发商了，也就没有新楼盘出售了，如果有需要房产的人只能买二手，或者租房，这样二手和租的都起来了，50年过后房都老了倒塌了，怎么办呢？拖着呗
拿买房的钱来建房还搞不好，你说钱怎回事。
主要是现在大城市的吸引力在下降，到处公司店面都裁员倒闭，没有工作来大城市交房租没有意义
跌了正好，这样才能正常
这个跌法看似很少，其实一点也不多
60%正常一点
中国房价不崩，美国不会降息
哪里房子卖不动就把学校搬到哪里去！不怕你不买！
说少了，会如葱
跌70%应该能去掉80%的泡沫
直接打一折吧
房价控制在6K左右才合理，不要谈什么百分比
房价应遵循经济规律。
每年人口少大几百万，医院的产科，幼儿园都要关闭很多，十年后要少一个亿的人，高盛说40，我说会持续下跌，跌到钢筋水泥的价格才会止住。
今年最好的消息
加油降降降降降降降降降降降降降降
真的吗？买
应该跌倒15年前是最合理的
也许是要跌到[滑稽笑]
？？？17到19都翻倍了！
可能更甚。
查查是否是国外的做空帮手
以后学区房就是个笑话，出生率下降生源减少，学校为了保证在校生数量及质量的前提下，必然会出台各种措施争抢新生入学，到那时候补贴购房都有可能！
跌得太少。
我去年11月份卖南京夫子庙小学学区房跟19年比下跌百分之六十！请问你是在下跌的基础上再跌百分之四十吗！那我是否应该感到高兴呢？
现实很残酷无情啊
太惊人了！跌这么多！老夫我占了一卦，5年内普跌60%，不会再多了！[得瑟][得瑟][得瑟]
应跌70～80％！这才公平公正利民。否则天理难容。
太少了吧？
不是硬性刚需别急着买，房地产商比你急
还是太高，买不起
自信点，57.7%
希望房价跌的都是穷光蛋无房户，说明无房户不少，也说明房子需求量大的。
为了生育率，国家免费发放给未婚人士住房一套[笑着哭][笑着哭]
一线城市不会跌，想买的人太多了，刚需
好事
贩卖焦虑 之前累积的人口不需要房子？ 老房子不会拆迁？[得瑟]
哪里房价跌了40%？
这个可以有
高盛不是好东西，再国内应该封杀高盛
涨了几倍才跌40
40～60%
至少40%
济南房价，18年的时候145万，现在75没人要
继续下跌，房子多得根本不值钱东西
谁卖给你
开发商凉了，新房少了！怎么还降价[呲牙笑]
这东西已经没有什么价值了！
2000涨到8000回到4000以下。
作者能写出理财产品收益2%，就说明作者是做过调查的，这篇文章数据是可信的
才那点
涨跌与本神无关，不卖也不买。
没人买房，你到哪去租？
不跌80%不谈！[点踩][点踩][点踩]
已经腰斩起步了，还扯啥百分比
最少腰斩吧
即使跌一半，又有多少人能够买得起。
文章还可以，有道理
看标题就知道错了，是40.07%，凡事要严谨准确。
涨了五倍，跌个百分八十，也没啥
楼价只是回归正常怎么也那么多人在跳
醒醒吧，到时候多少家庭破产！！！维持现状对大多数人都好，除了少数懒人实在买不起房的，
跌80都买不起
跌回三十年前才叫跌
当年房改房的房价，是最真实的房价。二线城市为三百元一平米。一套房不超过五万元。
2000年前后的房价最合理。期待房价理性回归！
跌80％也有利可图！[得瑟]
必须要啊[点赞]
北上广最少1200%
当你说百分之40的时候我觉得到百分之80也不过分[得瑟]
跌40也正常，只要有工业和农业，就好，脱虚向实
买一送一
没线，要不我搞几套房
百分之四十？怎么可能呢，下跌百分之八十最少，回归到几千一平才是正确
高盛的数据比较靠谱，比某些砖家强多了
这么惨烈吗，我整天觉着普降三分之一就很好了
生育率起不来，房地产一切都玩完。