2020年，注定是不平凡年，疫情、经济、工作等等关键词，每一个都市人紧绷心弦，楼市同样如此，与每一个购房者和投资者都息息相关，购房时都会担心在高位接盘，当下的房价并不算低，对不少家庭而言仍然需要掏空钱包才能凑齐首付，可以说，在疫情对经济的冲击下，还计划购房的，一定是实实在在的刚需，毕竟投资者都在想着怎么脱手变现，哪还会更多心思考虑进场，况且即使要进场，也不符合当下收紧的政策趋势。

然而，近两年刚需购房就一定“保险”吗？对于阴晴不定的楼市而言，即使是刚需购房也变得谨慎起来，不再盲目追求房子能有多高档，适合自己才是最好的，不过房子不是一般类消费品，其价值往往需要用几十年的工作收入来衡量，特别是近两年正计划购房的家庭，不妨先看看内行人这三句“心里话”：

大部分朋友在选择购房是，会选择人口流入的城市，只关注到人口流入这一个点，就把其判断为“虹吸效应”，其实虹吸效应是有实效性和阶段性的，举个例子，城市A每年人口流入50万人，城市B每年流出20万人，这是我们会根据人口流动判断城市A的房价会有所上涨，至少不会下跌，依据是供给不足、需求增加，此时若城市A每年的人口流入增速开始下滑，比如每年下滑比例为30%，而城市B的人口因为数量固定不会无限制流失，稍稍反弹一下，就会引起房价反弹，然后实现“逆袭”，但城市A就不一样了，人口增速下滑会直接影响到二手房的上涨能力，当增速变为负时，二手房就极有可能下跌，投资者在楼市中坐“过山车”的现象屡见不鲜，天津、青岛都是很典型的例子，虽然人口基数较大，却也难以阻止人口增速下滑带来的二手房“贬值”行为。

从目前的楼市情形看，房价泡沫在全国范围内还并不明显，但这并不代表着自己不会成为最后一批“接盘人”，房价收入比就是衡量“泡沫”的最好指标，城市的房价收入比是平均值，如果所在城市中，房价收入比超过这个平均值，便意味着所买的房子其实存在“泡沫”了，极有可能发生断供房子被银行收回结果，笔者建议，不想过着“节衣缩食”的生活，就别选择自己比平均房价收入比还高的城市，容易得不偿失。

很多“过来人”都曾劝诫说；买房永远不可能一步到位，得循序渐进，从小做起，有多大能力就做多大事，最现实的就是，参加工作没几年，很想买一套属于自己的房子，但腰包里的银两只够两居室甚至一居室首付款，在开始纠结时，很容易冲动买下，但笔者并不建议这样的做法，一居室或者二居室都不是主流户型，在安居客的调查数据中，人们购房的理想户型主流是三居室，占比63%，其余户型包括两居室、一居室、四居室或豪宅的占比普遍较低，主要因为受到我国家庭居住群体影响，通常是四口之家，至少要保障到一个夫妻之间的主卧和两个次卧才不算蜗居，平时亲朋好友来访也能有个容身之所，曾经的商业地产首富王健林就一度建议人们应优先考虑三居室，其原因正是如此。

“小房换大房”的时代已经过去，最好别抱有这类幻想，在没有拆迁一夜暴富或者本身条件就不错的富二代身份情况下，多数时候买小户型也得依靠金融，贷款购买小户型后虽然压力并不算大，但是会给以后换大户型带来压力，一方面，小户型虽然总价较低，但是单价高于同等大户型，性价比远不如大户型；另一方面，小房子脱手也变得越来越困难，二手房交易产生的税费、装修样式等成为交易一大阻碍，并且由于挂牌数量的上升，价格不再具有优势，比如根据2019年某绿中介数据显示，2019年3月份到2019年8月份，短短五个月时间里，二手房挂牌量上升了45%，从5.5万套到8万套，并且在前一年的12月3日，人民日报就曾报道过二手房价格下跌明显，部分房源降价超100万元的例子，可以说二手房其实就是楼市中的“小股市”，很难判断出庄家何时抛售又何时买进。

购房时最担心的莫过于买到“烂尾楼”，比高价买入或者延期交房还难以让人接受，而烂尾楼并不是一蹴而就的，往往前期都会有征兆，最后以“资金链断裂”而破产收场，通常情况下，一个楼盘或者房企的负面背景较多时，就该引起警惕了，比如：

1、楼盘多数会分三期建设，如果第一期都存在延期行为，那么第二期和第三期也很难得到好转，甚至面临“烂尾”的结局。

2、房企的经济纠纷过多，特别是被动产生的经济纠纷，也就是公司经营风险中经常以被起诉人身份出现，这时的房企或许就已经面临较大的资金压力。

3、拖欠工人或员工工资的，楼盘的建设一般会请外包施工单位，工人不跟开发商产生直接关系，但是如果工人工资被拖欠，可以侧面反映出房企与外包老板签订的合同不够“豪爽”，结款周期较长，现金流短缺。

当然这些情况并不代表所有，在购房时最好还是根据实际情况而定，在自己可接受的购房范围内，再过分的情形针对不同人群的接受度都不相同，不过，为保险起见，在购房时，最好先以这三句话作为参考，再决定购房也不迟。