“五一”之前和“五一”期间都没盼来关于楼市的清晰明确的救市大招，不少人感到丧气，也不少人感到困惑，所以到底有没有救市大招？ 4月30日的中央政治局会议提到，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”，简单理解就是开启新一轮的去库存，同时淡化（或暂缓）“三大工程”的实施，毕竟与其指望需要长周期和巨额资金投入的城中村改造以及可能导致楼市库存量更高的保障性住房建设实现稳地产的目标，还不如直接通过“去库存”短平快地实现楼市的良性循环。 截止今年3月末，全国商品房（含住宅和写字楼、商铺等非住宅）库存量为74833万㎡，同比增长了15.6%，其中住宅库存39458万㎡，同比增长了23.9%。对于目前楼市的天量库存（当前数据创了历史新高），如果4月30日提及的新一轮“去库存”就是终极的救市大招，那在没有上一轮去库存的棚改货币化资金来源的情况下，谁来去库存，钱从哪来，目前来看至少在实际落地层面依旧存在很多不确定性。 从市场的实际反应来看，受外资看多中国股市和房地产等利好因素的影响，在“五一”假期之前，先是4月26日股市出现集体暴涨，然后是地产股在4月29日再次迎来“史诗级”的暴涨，房地产行业似乎又让人振奋了起来，但让市场感觉诡异的是，广州市规自局在4月29日突然宣布终止出让天河区金融城东区AT091415、410这两个稀缺优质地块，市场方面也一度困惑为何那么优质的地块都没有房企敢要，难道市场真的已如此糟糕？ 要知道，上述AT091415的住宅用地起拍价42亿，楼面价为5.5万/平米，作为广州市中心罕见的南向江景地块，很多人一开始都认为这次土拍很可能刷新广州地价记录并给市场带来信心。可现实的情况是，即便是公认的核心优质地块，一众房企最终还是因为担忧市场去化而选择了放弃，而这种核心优质地块的终止出让无疑是房企对楼市的继续看空所致。 事实上，在房地产行业救市的基本逻辑方面，刺激需求是当前的重点，但如何增加居民端的收入才是本质。在对房地产行业的后市预测方面，因为房地产行业的核心是产业和人口，就当前中国经济、产业、人口的真实走向而言，期盼强劲的反弹已很不现实，持币买房的群体或许也只想等楼市下跌趋势企稳了才会出手。 关于4月29日的地产股暴涨原因，市场方面主要归因于一则流传的小作文（也就是救市大招），具体为房地产政策有重大方向性变化，重点转向去库存，让城投公司等收购存量房转成租赁房；同时需求端政策能放尽放，包括放开限购和降低契税等。尽管4月30日的中央政治局会议并未给出明确的去库存措施，但市场对于国家队下场收购存量房以及问题楼盘的大招还是给予了很大的期盼，包括先前央行表态在二级市场（大量新增）购买国债的消息也让人再次对“中央加杠杆解决楼市去库存问题”有了更多的想象空间。 值得一提的是，关于上述城投、国企直接下场去库存的救市大招，早于4月15日，财新就报道称，近日高层在讨论化解房地产风险的方案时，考虑借鉴日本的经验，建立一个全国性的房地产平台公司，负责收购各地烂尾楼。后续，这些收购来的房源将被打造成保障性住房，对外出售或出租。 对于建立一个全国性的房地产平台公司负责收购各地烂尾楼的期盼，很多同行都有进行过对比，比如地方政府自行引入政府平台公司或地方国资参与收购的情况下，必须面临由哪个主管部门制定规则或做判断、要接哪些房企的楼盘等一系列问题，但成立全国性平台公司来运作，至少有统一的机构可以直接确定各项事宜。 从楼市去库存的角度来看，只要国家队能下场收购，楼市肯定能快速企稳，但现实的情况可能不容乐观，包括假设可以成立全国性房地产平台公司用于收购存量问题项目，那么钱从哪来，如何制定收购标准，后续如何运营收购的房源，还有就是如何把控防止各个环节中潜藏的道德风险等，在具体落地方面都将面临很大的挑战和障碍。 当然，站在投资机构的立场上，我们认为最值得关注的始终都是收购存量房源的钱从何而来的问题，其中市场方面最近特别关注的就是城投平台（政府融资平台）的控债问题。 4月27日，无锡城建发展集团有限公司申报的总额为30亿元的“2023年面向专业投资者非公开发行可续期公司债券”被正式终止发行，作为主体信用评级为AAA的优质城投公司，此次公司债券被终止发行非常值得关注。简单理解就是，监管层正在强化对于发行人集团申报的信用债券的额度管控，即使是AAA评级的发行人，也会被限制在特定额度范围内，也即不会因为AAA评级而给予提高债券发行限额。 机构端的困惑在于，国家一边在自上而下地严控债务，一边又要地方政府狠抓高质量发展，但如果不允许新增债务，在经济下行、税收锐减且地都卖不出去的情况下，地方政府及城投平台投资的钱、发展经济的钱从何而来？假设真的要地方国企和城投平台通过收购存量房大力救市，这个收购要用的钱到底谁来提供？4月30日的中央政治局会议提出，“要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展”，这对于地方政府和城投平台来说，绝对是个巨大的挑战。 今年3月份的时候，央行的“融资平台查询系统”正式上线，银行等金融机构在获得融资平台（也即城投平台）授权的情况下，可查询融资平台的相关情况，包括融资平台是否在监管名录之中、债项等信息，以方便金融机构和融资平台开展业务，并落实监管部门的要求。 我们目前感到头疼的地方在于，在城投业务的投资方面，如果融资人或担保人经查询后发现在“35号文”的331名单内，那基本上什么业务都做不了，也即只要视作对城投平台增加融资的就不能操作，其中被视为新增融资行为的情形包括了贷款、信用证、保函、银行承兑汇票等导致融资平台增加融资余额的行为，以及金融机构向企业提供融资时接受名单内融资平台提供担保、为融资平台提供融资中介服务（如新增债券发行承销）等情况（即涉及金融机构增加融资平台表内外融资余额及风险敞口的业务合计）。 举个简单的例子，所有政信业务必须在立项申请前查询交易对手在不在“融资平台查询系统”的名单之内，不在名单内的就可以比照一般工商企业类来管理，不受“35号文”的约束，业务也能正常往下推进，但在名单内的话基本上什么业务都做不了。 我们最近在地方国企与城投平台的基建、城中村改造和保障房项目方面的“投资人+EPC”及“F+EPC”业务方面的投资多了很多担忧，如果不考虑担保或者回购，风险方面根本承受不了，但如果仍找强主体担保或回购，只要涉及“融资平台查询系统”名单内的主体，基本上业务就得凉凉。 总之，房地产投资业务凉凉已久，城投类投资业务何去何从，目前谁都无法看清。 更多基础设施及城市更新、城中村改造项目相关业务的交流与合作，欢迎联系西政财富与西政资本。