深夜大招!这次是北京

刘晓博说财经 2024-04-30 21:40:51

原创 刘晓博

“五一小长假”的前夜(4月30日夜),北京市住建委在官网发布了“关于优化调整本市住房限购政策的通知”:

凡符合北京限购条件的居民,无论是单身还是家庭,无论是户籍还是非户籍,都可以在原来限购套数的基础上,在五环外多买1套住宅!

这是北京近年来出台的力度最大的松动政策,至少将给北京全市增加七八百万张房票(购房资格)!

根据北京统计年鉴,到2022年末户籍家庭一共有564万个。这些家庭每个可以多买1套房,就是564万张房票。

在这些家庭里,还有数十万年满18岁尚未单独立户的人口,原来每人可以买1套,现在可以买2套了。

1428万户籍人口之外,还有757万外来人口。假设其中40%拥有5年以上北京社保,则此次新政将给非户籍人口新增300万张房票。

北京的房价很贵,不是每张新增房票都可以马上转化为购买力,但买房的“跑道”被拓宽了、创造出来了。

未来北京人想多买1套房子,不用离婚了。

或许有人会说:五环外的房价,有价值吗?

答案是:有!

随着北京不断变大,坊间流传着“五环之外才是北京”的说法。四环内日益空心化,青年人、增量人口多分布在五环外,五环外活力日增。

下图中蓝色环线是五环,五环和六环之间很多片区越来越有人气和价值了。比如西二旗等、亦庄等片区,都是科技企业汇聚的片区。此外,还有通州中心区。

上图中的红色区域,有不少有价值的小片区存在。

北京人比较有钱,住户杠杆率比较低,有进一步加杠杆的空间。

下图是截至2022年末主要城市居民的杠杆率,北京只有69.3%,跟呼和浩特、西宁这些房价超级便宜的城市类似。北京人买房很豪,往往是全款。

到2023年末,北京的住户总贷款只有25320亿元,比深圳、上海都少了6000亿元左右,也比广州、杭州住户贷款余额要低。

而北京的住户存款余额高达65809亿元,人均住户净存款(扣除住户贷款)在全国名列第一。

过去两年的楼市松绑中,北京是动作最小的城市。但这一招出来之后,直逼上海、深圳,甚至略有赶超。

上海和深圳尚未出台“可以多买1套”的政策。一线城市里,只有广州有类似的做法。

北京此次新政意义重大,给上海、深圳造了越位。

既然老大哥、首都都可以这样做,为什么上海、深圳不能跟进?

尤其是深圳,楼市比上海要冷不少,可以同时学广州、学北京,并有所创新,把非核心区的限购完全取消。

上图红线范围内,就是深圳十四五规划划定的都市核心区,非核心区可以考虑尽快取消限购。

北京这一轮新政,可谓紧跟中央政策。今天召开了研究经济工作的政治局会议,对楼市提出了新要求:

继续坚持因城施策,压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任,切实做好保交房工作,保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,抓紧构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展。

最核心的是这句话——“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。

这其实就是去库存!

注意!这里的存量房产是相对增量房产说的,不是特指二手房。有专家把它理解成二手房,是错误的。二手房都是有主人的,对政府来说这不是库存,经济学上也不理解为库存。

这里说的存量房产是达到预售条件的新房,是新建住宅中的库存。

“消化存量房产”就是去库存。为什么不直接用“去库存”这个说法?大概是为了跟2015年末提出的“去库存”区别开来,避免引起联想。那一轮去库存太生猛了,不能让它重演。

“优化增量住房”,就是为房地产计划生育。减少新出让的土地,控制保障房的建设速度,控制城中村改造的速度,减轻市场压力。

此次会议没有提及“保障房+城中村改造+平急两用基础设施”这三大工程,有淡化的意思。

这意味楼市将回归常识,在市场低迷期集中精力去库存,而不是边去库存、边增加供应量。

北京给符合限购条件的家庭和个人新增1套购房资格,也为了去库存。

今天同样出台新政的,还有天津。天津的做法是:对河北、北京居民取消限购——北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的,享受天津户籍居民购房政策。对天津户籍居民,在全市范围内取消单套120平方米以上新建商品住房限购。对有60周岁(含)以上成员的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭,《通知》明确可凭居民家庭户口簿等材料,在认定住房套数时核减1套。

天津虽然出台了新政,但力度没有最大化,仍然保留了“尾巴”。以天津目前的政策力度,很难让市场回暖。天津全面取消限购,只是时间问题。

目前仍然有限购的城市,只剩下了北上广深四大一线城市,海南省,以及天津、杭州、西安等极少数二线城市。

估计未来几天,上述城市和地区都有可能出台楼市新政。

此外,今天的重要会议还透露,未来会进一步降准、降息。这些也都是楼市的利好。

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