在福州楼市中，同一个楼盘中，新房和二手房同时在售的项目不少，但一般来说这些新房都是近几年拿地的开发商。

卖了三四年，新房从期房卖到现房，而交房后有的入住的业主或许又想置换，就挂到二手平台，形成同一个小区的内卷。

但在福州有一个很特殊的小区，交房十多年后，二手房扎推挂牌，新房居然还没卖完，那就卷一下吧，看谁更硬气。

前言

康桥丹堤实景图

龙旺康桥丹堤最早的开盘时间是在2012年11月24日，交房时间为2013年12月30日，小区有高层和别墅。

因为小区内有高层，综合容积率为1.6，别墅总户数为416套，容积率约为0.68，至于绿化率，官方说是30%，但考虑到前庭后院基本都有绿植，实际绿化率会高于这个数值。

相信很多人路过高新区时看过这个小区，是英伦风格打造，用他们的广告语：

约50万平米的英式印记，11万平米的苏格兰风情园林，仿佛置身伦敦小镇。

其实考虑到英国属于高纬度地区，其绿植和福州南方有较大差异，准确点说，这个小区是属于融入了英式元素的别墅群体。

如今的80后应该还记得在内地上映《包青天》的主题曲新鸳鸯蝴蝶梦吗？唱这首歌的黄安老师也是入驻社区。

考虑到他的见识，阅历，财力以及审美观点，会在福州择址此处，可能也侧面证明该盘有别于其他别墅盘。

但你们觉得明星会入住这个小区，普通人也值得买吗？那就要做多维度分析了！

PART 1

图片来源于中介

最近看到蛮多中介朋友圈在刷屏康桥丹堤这个楼盘，应该是想把尾盘给清掉。

康桥丹堤卖了十多年了都没清盘，在高新区板块也是比较罕见的。

地段位于福州高新区智慧大道与旗山大道交界处北侧，离浦上大桥桥头堡有3.5公里的距离，不算是高新区核心地段。

高新区又以福银高速南北来分，北侧会优于南侧，该盘位于福银路北侧，所以地段上也不算太弱。

配套算凑合吧，这种地段就不要追求什么名校了，目前附近也没有地铁，能拿得出手的就是临近高新区万达了，但真正住别墅的人，应该对周边配套的要求不会太高。

简单说一下别墅的户型，起步户型约为190平米的联排（一手已经售罄，二手挂有不少挂牌），也是有足够的使用空间，基本也都有双车位配置。

其中还有278，317等类独栋产品，是现在在售的，二手房中也有578，256，333平米等户型，578平米是楼王，可以查到的毛坯挂牌价为2千多万。

地下室约为5.1米，可做两层，现在有入住的业主一般会在地下室设有私人娱乐空间和影音会所，主要是以会客为主。

一楼带院子，面积也因为户型大小而不同，套内主要是做餐客厅。

二楼可以做南北两个套间，三楼做一个超大的主人房，四楼是小阁楼，因为是斜屋顶，主要是用于储物。

整体来说，对比其产权面积，实际使用空间还是非常大的，但这也无疑增加了装修成本，这也给未来的入住率埋下了关卡。

其实这些产品入市，对于同户型在售的二手房房东来说是降维打击，这种非普宅的二手房即使满二，也还有不少税费，还有中介费等。

亲，说实话，如果同户型产品二手房比新房便宜个二三十万，相信卷不过新房的，这个就不做过多解读了。

PART 2

康桥丹堤实景图

无论在哪个城市，别墅（市中心地段除外）和普通住宅的行情是有比较明显的区别。

以这个小区入门级联排别墅举例，联排的中间房源产权面积约为190平米左右，真实的一手价格如何呢？

要客观反映出真实楼市行情，就不能以2017年前后为准，因为那个时候永泰葛岭的房子单价都能卖到一万。

大约在2019年左右，190多平米的中间联排户型价格约在420万左右，当然因为房源分布不同位置和时间差异，价格也会有所浮动。

现在市场上主流APP的挂牌价中，这种中间联排别墅价格在317-380万不等，也看到个别房源降到300万左右，对比入手的价格约在8折左右。

但同样在高新区，2019年入手普通住宅，如群升江山城，当时的价格接近2万，如今看到不少挂牌单价在1.4万左右，下跌幅度更大，算是打了7折。

不过，在楼市行情比较好的时候，住宅产品的溢价是远超过非中心城区的别墅。

还有一点，就是无论楼市行情如何，别墅的流通性和配套住宅相比都会弱很多。

PART 3

康桥丹堤实景图片

别墅这种产品为什么行情能和普通住宅有那么大区别了。

居住别墅需要什么条件呢，光买得起就行吗？

住别墅的群体必须满足九个字：买得起，装得起，耗得起。

如果只是在市区一套四百万到六百万的大平层产品，一般高净值群体是买得起也住的起的，装修价格一般占房屋总价的10-20%。

但是别墅的得房率非常高，而能买别墅的群体，基本是很难接受简单装修入住的，那么以190平左右康桥丹堤举例，使用面积大约在400平米左右，普通装修也要超过2百万了。

在网上看到该小区一个192平米左右的联排，业主声称装修花了400多万，挂牌价却只有500多万。

装修是别墅最尴尬的地方，认真装修吧，花了不少钱，但在流通的时候得遇到有缘人啊，不装修吧，资金持有成本太高了。

什么是耗得起呢？

首先，对于有讲究的人来说，这种毛坯别墅要真想精装入住的话，装修时间＋通风时间应该要2年左右的时间。

还有一点也需要时间来消耗，因为别墅基本是处于外围地段，每天上下班得增加通勤时间。

小结

康桥丹堤实景图

别墅产品虽然得房率很高，但实际上入住率对比周边的普通住宅还是低了很多。

有业内人士透露，龙旺康桥丹堤实际入住率约为40%左右。

前文已经解释了为什么很多人买了别墅却没有入住，买得起的人很多，但真能接受地段并花高价装修后入住的业主就不会太多。

讨论一下现在在售的这些类独栋的居住成本吧：

总价是666万，使用面积达到800平左右，那么这种房源装修像样一点，至少得300多万吧。

一千万等于是入驻别墅的标准了，然后还要考虑一个维护成本，别的不说，请个保姆包吃住，再加上物业，水电等费用，怎么着也得七八千吧。

未来真要变现的话，流通起来不愿意割肉的话还得看缘分，有的业主2018年挂牌到现在还没卖掉了。

当然，去过这个小区的人应该知道，从居住体验感来说，这种别墅住起来确实会比一般的大平层更舒适。

别墅的颜值也是加分项，康桥丹堤经历了十多年的风吹雨打，折旧程度也不会很大。

值不值得入手，还是看自身条件来做取舍吧！